Mutuo al 100 per cento, cos'è e quali sono i rischi

A volte si sente parlare di mutui per la casa che coprono l’intero valore dell’immobile e si pensa a una soluzione del genere quando non c'è molta liquidità a disposizione, ma non è sempre conveniente. Vediamo di cosa si tratta, quando conviene e quando no.

Per chiedere e ottenere un mutuo c’è bisogno di iscrivere una garanzia delle somme richieste e anticipate dalla banca. L’istituto di credito, assunto il valore dell’ipoteca, concede normalmente un prestito fino all’80% del valore dell’immobile, come dettano le normative comunitarie e come ribadito dal Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (Cicr).

Un mutuo al cento per cento per l’acquisto della prima casa (che finanzia cioè l’intero valore dell’immobile) può essere una soluzione da consierare soprattutto per alcune categorie, ad esempio i giovani, che non hanno avuto il tempo di accumulare capitale necessario a costruire una base di risparmio. Fra le agevolazioni per il credito ai giovani una riguarda infatti anche la possibilità di aumentare il credito concesso.

 

Cos’è un mutuo al cento per cento e quanto costa

Un mutuo al cento per cento rientra nei prestiti bancari che possono essere concessi, dietro specifiche garanzie, per l’acquisto della prima casa.

Considerando l’andamento del mercato immobiliare in flessione e l’apertura in questo senso della Banca d’Italia, alcuni istituti di credito hanno iniziato dal 2014 a offrire la possibilità di richiedere mutui a copertura totale del valore dell’immobile in acquisto.

Dal punto di vista economico bisogna sapere che questo tipo di finanziamento è più oneroso perché, naturalmente, è più rischioso per l’ente erogatore. A tal proposito ci sono due possibilità che le banche stanno percorrendo per concedere un mutuo al cento per cento:

  • Viene proposta, a chi richiede il mutuo, la sottoscrizione di una polizza fideiussoria per l’importo eccedente la percentuale normalmente concessa come finanziamento (80%) che il cliente può intestarsi e rimborsare;
  • Il richiedente il mutuo può scegliere di far accendere una polizza fideiussoria direttamente alla banca. In questo caso l’istituto di credito recupererà i costi attraverso uno spread più alto.

Oltre il costo della fideiussione assicurativa, bisogna consierare anche l’incidenza del tasso di interesse per un mutuo al 100% che è più alto rispetto ai finanziamenti tradizionali: si parte dallo 0,2% in più fino anche allo 0,5%.

Il piano di ammortamento in genere si allunga (fino a 40 anni) in considerazione del fatto che la rata massima che un cliente può fronteggiare è pari al 30% del suo reddito mensile.

La polizza fideiussoria obbligatoria, cos’è e come viene calcolata

Questo atto fa si che una compagnia assicurativa si ponga a garante di un debito. Più correttamente la compagnia assicurativa si accolla la responsabilità nei confronti di un creditore, per un importo stabilito.

La polizza fideiussoria è richiesta (è obbligatoria come stabilito dalla Banca d’Italia con delibera CICR del 22/04/1995 [1]) perché ci deve essere per l’appunto un garante che possa rafforzare la credibilità del debitore.

Questo atto dovuto, tuttavia, significa un ulteriore sforzo economico che grava sul richiedente il mutuo al cento per cento.

La polizza fideiussoria ha un costo calcolato sulla base di alcuni parametri, quali:

  • l’importo totale della fideiussione;
  • il tasso annuo (variabile a seconda della rischiosità: si aggira tra lo 0,2% e il 5% del capitale garantito);
  • il massimale garantito;
  • la durata della polizza (mediamente da 20 a 40 anni);
  • le spese di istruttoria della pratica.

Il rischio che determina il tasso annuo di interesse dipende per la maggior parte dalla solidità economico-finanziaria del contraente e di eventuali coobbligati: minore sarà la rischiosità dell’operazione e più basso sarà il costo della fideiussione.

Chi può richiedere un mutuo al cento per cento?

Essendo un tipo di finanziamento “speciale”, ovvero diverso dalla norma, ci sono delle caratteristiche specifiche che permettono di accedere a questo istituto.

Chi richiede il mutuo deve infatti essere in possesso di un contratto a tempo indeterminato. La richiesta sarà accolta con più facilità se nella famiglia richiedente sono presenti redditi provenienti da 2 contratti a tempo indeterminato.

Oltre ciò, il reddito annuo del richiedente deve superare una certa soglia (non specificata in modo univoco) ovvero deve consentire di poter pagare le rate commisurate al prestito richiesto, seguendo quanto dettato dalla legge ovvero che le rate non superino il 30% reddito mensile.

Bisogna specificare, però, che non è sempre semplice ottenere questo tipo di finanziamento che viene concesso con meno frequenza dalle banche che verificheranno:

  • Stabilità economica del richiedente, ovvero il tipo di entrate e la loro frequenza oltre che la probabilità che esse restino costanti nel tempo;
  • Il passato creditizio del richiedente, cioè se non ci sono casi di morosità sui finanziamenti in corso ovvero se non ci siano state segnalazioni al Crif come “cattivo pagatore”.

Mutuo al 100%, quando conviene

La possibilità di avere un finanziamento per coprire l’intero importo per l’acquisto di un immobile può essere vista come una soluzione appetibile in molti casi, tuttavia non è sempre detto, per quanto specificato sopra, che si tratti di una soluzione conveniente.

Abbiamo infatti visto che ci sono molti fattori che rendono, a una prima analisi, poco conveniente un mutuo al 100%. Tuttavia, ferma restando l’oggettiva difficoltà di ottenerlo, ci sono dei casi nei quali ciò potrebbe condurre a una sostanziale convenienza.

Un vantaggio del mutuo al cento per cento è che ottenere immediatamente tutta la somma necessaria all’acquisto di un immobile significa non dover versare un anticipo e poi un saldo, ma poter pagare tutto in un’unica soluzione. Questo può consentire a chi acquista l’immobile, specialmente se da un privato, di ottenere uno sconto maggiore.

Si tratta poi di uno strumento pensato (e pertanto ideale) per quanti non dispongono di liquidità per pagare il 20% del totale dell’immobile (che la Banca solitamente non concede), ovvero l’ammontare medio dell’anticipo.

In questi casi, se i richiedenti sono giovani, possono accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa: uno strumento efficace proprio per chi, non potendo contare su un contratto di lavoro stabile o un aiuto dai genitori, ha difficoltà a versare un acconto per l’acquisto della casa.

In questo caso però corre l’obbligo di fare una riflessione a margine, in merito alla convenienza di acquistare un immobile a tutti i costi e cercando una soluzione nel mutuo a copertura totale: restare in affitto potrebbe essere – anche a lungo termine – una scelta economicamente più oculata, anche se è vero che nel nostro Paese la casa di proprietà rappresenta un bene dalla forte connotazione emotiva.

Conclusioni e consigli finali

Da qualche anno a questa parte, c’è la possibilità di richiedere alle banche che danno questa possibilità un mutuo a copertura totale delle spese per l’acquisto della prima casa: un mutuo al cento per cento.

In alcuni casi può essere conveniente, specie quando non si dispone della liquidità necessaria per pagare la maxirata di anticipo, tuttavia bisogna considerare:

  • Necessità di fornire garanzie personali sul passato creditizio;
  • Età inferiore ai 40 anni;
  • Costo maggiore del prestito (Spread e interessi);
  • Obbligo di sottoscrivere una polizza fideiussoria per almeno il 20% dell’importo richiesto.

Queste specifiche fanno lievitare il costo totale dell’operazione per cui, se non strettamente necessario, può essere vantaggioso anche valutare altre possibilità.

Fonti per questo articolo

[1] https://www.bancaditalia.it/compiti/vigilanza/normativa/archivio-norme/delibere-cicr/delibera-19950422-1/index.html

 

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