Nel secondo trimestre del 2016 i mutui e gli altri prestiti ipotecari sono stati 109.786, con un aumento del 24,5% rispetto allo stesso trimestre del 2015. [1]

Sono oggi 3,2 milioni le famiglie che stanno pagando le rate di un mutuo con un esborso mensile medio di 586,41 euro al mese, che oscillano - sul territorio nazionale - dai 497 delle isole ai 636 delle città metropolitane. [2]

1. Analizza la tua situazione personale e familiare

Prima di iniziare le ricerche e le pratiche per ottenere un mutuo oppure un finanziamento è bene fare mente locale sulla tua situazione non solo economica ma anche finanziaria.

Assicurati di avere i requisiti economici per accedere a un mutuo altrimenti potresti vedere bocciata la tua richiesta di prestito e perdere tempo e denaro inutilmente.

La Banca infatti, per decidere se erogare o meno il mutuo, valuta la situazione reddituale di ogni richiedente per assicurarsi che il cliente sia in grado di sostenere l’impegno economico:

A questo proposito è importante sapere che la Banca:

• verifica che gli impegni finanziari già presi dal cliente (ad es. altri prestiti o finanziamenti) non superino il 30-35% del suo reddito mensile;
• non prende in considerazione i redditi percepiti non ufficiali, come ad esempio le entrate derivanti da canoni di locazione non registrati e i contratti di lavoro atipici.

2. Considera le spese e i costi fissi e fai una ricerca per i servizi più economici

Quando decidi di stipulare un mutuo c’è una serie di costi fissi e variabili da considerare come le spese di istruttoria oppure quelle legali e notarili. Si tratta di un passaggio iniziale che può essere anche molto oneroso sul quale è bene fare una riflessione al fine di renderlo più conveniente possibile.

In particolare:

• Informati sulle spese di istruttoria richieste dalla banca (se sono calcolate sull’importo richiesto oppure sono fisse) e opta per la soluzione per te più conveniente;
• Tieni sotto controllo le spese notarili che possono variare in base al professionista scelto. Puoi fare una ricerca online oppure chiedere dei preventivi ai notai della tua città.
• Tieni presente che l’aliquota per l’imposta sostitutiva è più bassa se il mutuo viene richiesto per finanziare l’acquisto della prima casa. Come decretato dal Dl 168/2004, viene calcolata nella misura dello 0,25% sull'importo erogato se si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa.

La Legge Finanziaria 2008 ha poi precisato che si applica l'imposta sostitutiva del 2%, se la condizione di prima casa non risulta da dichiarazione del mutuatario, resa nell'atto di finanziamento o allegata al medesimo.

• Chiedi esplicitamente alla banca se sono previste delle spese per la riscossione delle rate del mutuo
• Anche il costo della polizza obbligatoria incendio e scoppio varia a seconda della compagnia alla quale la richiedi. Prova a chiedere dei preventivi magari sfruttando inizialmente i comparatori online.
• Anche se non è obbligatoria, ma fortemente consigliata, la polizza vita da abbinare al tuo mutuo può essere un’altra voce sulla quale riuscire a risparmiare un po’ di denaro.
  
  

acquistare una casa per te ed i tuoi cari è un passo molto importante. Al momento di stipulare un mutuo ricorda che l’unica protezione obbligatoria per legge è quella sui danni all’immobile (scoppio e incendio). La scelta della polizza vita però, anche se facoltativa, è un gesto di responsabilità che protegge la casa e i tuoi cari da quei gravi imprevisti che potrebbero impedirti di ripagare il mutuo. Scopri la soluzione di MetLife per tutelare la tua casa ed i tuoi affetti.

3. Valuta TAN e TAEG

Il TAN indica il Tasso Annuo Nominale e cambia indice di riferimento a seconda che si scelga un mutuo a tasso fisso, variabile o misto. In parole più semplici questo è il valore dell’interesse puro che si paga sul capitale ricevuto e pertanto è bene mantenerlo il più basso possibile. (Per la valutazione su tasso fisso o variabile rimandiamo ai punti 5 e 6)
TAEG invece sta per Tasso Annuo Effettivo Globale e rappresenta il costo totale del finanziamento, poiché comprende anche le spese accessorie come quelle per la perizia o l’istruttoria e dà dunque un buon indice di quanto, al di là degli interessi, ti costerà accendere il tuo mutuo. Per valutare dunque con buona certezza le proposte degli istituti di credito puoi prendere in considerazione proprio questo valore.
Attenzione però che il tasso proposto dalla tua banca non sia un tasso promozionale o di ingresso che dura (solitamente) solo per le prime rate. Verifica sempre quale sarà il tasso a regime normale. [3]

4.  Occhio allo Spread: se scegli il migliore il tasso è più basso

Nel caso specifico dei mutui, lo Spread indica il “ricavo” che la banca ottiene dall’operazione di prestito: è un parametro deciso dall’Istituto di Credito autonomamente, purché nei parametri di legge (né troppo alto per le leggi antiusura, né troppo basso per rispettare la concorrenza).

Più basso sarà lo spread applicato dalla banca, minori saranno gli interessi perché il tasso applicato è uguale al valore dello spread + indice di riferimento scelto (Euribor nel caso di tasso variabile e Eurirs o Irs per i tassi fissi).

5. Tasso variabile: oggi conviene, ma attenzione a come viene composto

Solitamente, quando arriva il momento di stipulare un mutuo il dubbio amletico diventa: “Tasso fisso o tasso variabile”? Ma in realtà bisognerebbe andare più a fondo.

I grandi risparmi, scrive il Sole24Ore, “sono il frutto della conoscenza finanziaria e dei contratti”.

“Questo significa innanzitutto conoscere la formazione del tasso finale del mutuo che è dato dalla somma di due elementi: lo spread deciso dalla banca e l’indice interbancario europeo che cambia a seconda il mutuo sia variabile (Euribor) o fisso (Eurirs o Irs).
In entrambi i casi i tassi variano nel tempo. La differenza è che mentre nel mutuo a tasso variabile il calcolo di ogni rata viene fatto prendendo l’ultimo Euribor, nel mutuo a tasso fisso per calcolare la rata si utilizza il valore dell’Eurirs al momento della stipula, ottenendo un costo mensile che poi resta uguale per tutta la durata”. [4]

Il tasso variabile, in questo momento di contingenza storica, potrebbe essere conveniente per via di un andamento negativo dell’Euribor (- 0,33% circa).

Detto ciò, bisogna essere consapevoli del metodo di calcolo dell’Euribor, un parametro importante riportato sulle condizioni contrattuali, perché potrebbe accadere che due offerte uguali in termini di tasso, nascondano condizioni a lungo andare differenti: una potenzialmente più conveniente dell’altra.

“Alcune banche, infatti, non sottraggono l’Euribor (se negativo) dallo Spread e inseriscono una clausola del tipo: il tasso è calcolato sommando allo Spread l’Euribor che in ogni caso non potrà essere inferiore a zero”.

In questi mesi l’Euribor è negativo, questo significa che a parità di tasso proposto:

• La Banca A che sottrae l’Euribor calcola il tasso così: Spread - 0,33%
• La Banca B che include la clausola citata calcola il tasso così: Spread - 0% (fin quando il valore Euribor sarà negativo).

Ciò significa, matematicamente, che se il valore del tasso applicato è il medesimo in entrambi i casi, le banche di tipo A che ad oggi sottraggono l’Euribor applicano uno Spread più alto rispetto a quelle (di tipo B) che non lo sottraggono.

Ciò si traduce in una costatazione finanziaria: nella prospettiva possibile che vede la Bce rialzare i tassi, coloro i quali hanno un tasso variabile calcolato per sottrazione vedranno il costo del mutuo alzarsi mentre per i secondi le rate resteranno ferme fintanto che il Bce non alzi i tassi di oltre 33 punti base spingendo l’Euribor in territorio positivo.

“In un contesto in cui i tassi non potranno che salire (le banche di tipo B, ndr) diventano tecnicamente più convenienti nella logica votata al risparmio del mutuatario.”

6. Tasso fisso, la scelta più sicura per i mutui a lunga scadenza

Il tasso fisso è il prodotto più richiesto nel nostro Paese in quanto garantisce la sicurezza dell’invariabilità della rata per tutta la durata del mutuo. Ciò rende un prestito di lunga durata (20 o 30 anni) più sicuro, specialmente per chi non ha confidenza con i movimenti finanziari.

Il mutuo a tasso fisso è un finanziamento agganciato all’Eurirs o Irs (acronimo di Euro Interest Rate Swap) e fa riferimento al valore medio delle operazioni di swap sottoscritte dai principali istituti di credito dell’area europea.

Il tasso Eurirs si suddivide in base alla durata del mutuo, in poche parole se viene erogato un finanziamento della durata di 30 anni, il tasso di riferimento eurirs o irs è quello a 30 anni dal giorno in cui si stipula il contratto di mutuo. Il range del valore del paramentro varia da un minimo di 1 anno a quello massimo di 50 anni.

Il tasso di interesse del mutuo sarà dunque calcolato con questa formula:

Eurirs + Spread = tasso del mutuo (fisso per tutta la durata del prestito)

Il tasso fisso è dunque più sicuro perché non cambia nel tempo e c’è la certezza dell’interesse che sarà applicato al nostro prestito fino all’estinzione. Per questo in occasione di prestiti a lungo termine nei quali, finanziariamente, c’è maggior incertezza sull’andamento del valore dell’Euribor, il fisso è spesso preferito, come testimoniano i numeri.

In questo momento storico, però, essendo l’Euribor negativo, il tasso variabile risulta, di fatto, più conveniente.

Esempio pratico di confronto dei tassi di interesse

Per aiutarti nella scelta, non sempre facile, del tipo di mutuo da accendere, ti forniamo l’esempio che segue, indicativo e orientativo ottenuto con l’aiuto di un preventivatore online [5].

Le singole opzioni vanno verificate al momento della richiesta, con l’istituto di credito che hai scelto.

Abbiamo ipotizzato di richiedere un mutuo per 100 mila euro a 10 anni finalizzato all’acquisto di una casa a Milano del valore di 200 mila euro.

7. Rinegoziare il mutuo con la propria banca per “cavalcare il tasso”

Per quanto detto, oggi potrebbe essere molto conveniente usufruire del tasso variabile. Tuttavia non bisogna dimenticare che per risparmiare sul mutuo si possono rinegoziare le condizioni con il proprio istituto di credito.

Oltre a cambiare il tasso di interesse, magari usufruendo in questo momento della maggiore convenienza del tasso variabile rispetto al fisso, si potrà anche cambiare la durata del mutuo, riducendo il periodo del piano di ammortamento o allungandolo qualora il mutuatario preferisca ridurre l’importo delle rate mensili.

La rinegoziazione non pregiudica le eventuali agevolazioni fiscali in essere. Dunque l’utente continuerà ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al momento della stipula del contratto di mutuo originario. [6]

8. Surroga del mutuo, quando migliorare le condizioni è un’opportunità per risparmiare

È nelle possibilità del cliente decidere di trasferire un mutuo già attivo da una banca a un’altra. In questo modo il prestito, che manterrà lo stesso importo e garanzie, potrebbe essere più conveniente per le condizioni e i tassi applicati i quali possono essere ridiscussi con il nuovo istituto di credito.

La surroga del mutuo non è onerosa per il sottoscrittore perché le spese per il trasferimento del mutuo spettano alla banca che accoglie la richiesta di finanziamento.

Per trovare il risparmio si possono quindi controllare periodicamente le condizioni offerte dalle banche e, eventualmente, decidere per spostare il mutuo anche più di una volta durante il corso di vita del prestito.

“Negli ultimi anni c’è stata una crescita considerevole della richiesta di surroga dei mutui, soprattutto da quando la Bersani bis nel 2007 ha escluso l’applicazione di penali. [...] Fino a qualche tempo fa gli istituti bancari non accettavano clienti ritenuti surrogatori seriali, ossia mutuatari che avevano già spostato il vecchio mutuo in una nuova banca per ottenere condizioni migliori sui tassi e sulla durata. Questo tipo di clienti era considerato dalle banche poco affidabile. bancari non accettavano clienti ritenuti surrogatori seriali, ossia mutuatari che avevano già spostato il vecchio mutuo in una nuova banca per ottenere condizioni migliori sui tassi e sulla durata. Questo tipo di clienti era considerato dalle banche poco affidabile. Le banche però di recente sembrano essere orientate a riaprire le porte ai surrogatori seriali. Qual è la spiegazione?

Prima di tutto la concorrenza: è preferibile acquisire nuovi clienti alla ricerca di condizioni più vantaggiose rispetto a quelle ottenute con la richiesta del primo mutuo. Il secondo motivo di questo cambio di tendenza delle banche dipende dall’andamento dei tassi di interesse: questi sono ormai ai minimi storici quindi è improbabile che scendano ancora”.

9. Informati sulle agevolazioni fiscali

Un’importante occasione di risparmio sul fisco familiare può esserci tenendo sott’occhio le agevolazioni valide per l’anno in corso.

Quest’anno un’importante occasione è la “730 interessi mutuo” destinata ai contribuenti che hanno acquistato la prima casa attraverso un prestito.

“La detrazione interessi passivi sul mutuo è l'agevolazione prevista per i contribuenti che hanno stipulato un contratto di mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa, la costruzione della loro casa di abitazione principale o per la ristrutturazione della prima casa. Tale detrazione è pari al 19% sulle spese sugli interessi passivi e sugli oneri accessori pagati sul mutuo ipotecario, costruzione o ristrutturazione dell'immobile e spetta per un importo fino a 4.000 euro.” [7]

10. Usa i preventivatori online per risparmiare tempo (e denaro)

Uno dei vantaggi del web è la possibilità di accedere a risorse che fanno risparmiare molto tempo, come i comparatori online, ovvero dei siti che mettono a confronto i costi di varie soluzioni (ad esempio) di mutuo a pari condizioni di ingresso.

Fai mente locale sui parametri generali come ad esempio l’importo da richiedere, la durata mutuo, il valore dell’immobile a garanzia e poi inserisci questi dati sui per ricevere immediatamente una stima del costo e delle condizioni offerte da diverse banche e istituti di credito.

Consigli finali per risparmiare sul mutuo

Quando stai per comprare casa hai moltissime spese alle quali fare fronte: è uno degli investimenti economici più importanti che si possano fare nella vita. Per questo motivo è bene ponderare ogni aspetto e ognuno dei punti che ti abbiamo elencato sopra.

Studia la situazione e non prendere decisioni senza sapere esattamente cosa stai facendo: incontrerai molti tecnicismi e un linguaggio non certo comune, ma – informandoti con cura – puoi prendere di volta, in volta, la decisione più coerente con le tue aspettative.

In linea generale sappi che un mutuo è un’attività finanziaria e pertanto quello che oggi è valido può non esserlo domani: per questo è fondamentale basare le proprie valutazioni su informazioni aggiornate.

Una volta presa questa decisione ti aspettano però grandi soddisfazioni: goderti la tua nuova casa oppure i frutti del tuo investimento.

Fonti per questo articolo:

1.Mutui in Italia (http://www.truenumbers.it/nel-2016-piu-mutui-in-italia-e-vera-ripresa/).

2.Indagine Istat sui consumi delle famiglie: i mutui (http://www.istat.it/it/files/2016/07/Spese-famiglie-2015.pdf?title=Consumi+delle+famiglie+-+07%2Flug%2F2016+-+Testo+integrale+e+nota+metodologica.pdf)

3.Tan e Taeg (https://www.idealista.it/news/finanza/mutui/2017/05/25/123072-come-scegliere-un-mutuo-i-migliori-consigli-per-risparmiare)

4.Tasso fisso e variabile (http://www.ilsole24ore.com/art/finanza-e-mercati/2017-07-17/mutui-perche-parita-tasso-finale-non-tutti-variabili-sono-uguali-190412.shtml?uuid=AEPSNnyB&fromSearch)

5.Preventivatore di mutui online (www.telemutuo.it)

6.Rinegoziazioni e agevolazioni fiscali (https://www.mutuionline.it/news/mutuionline-informa/00018828-rinegoziazione-o-surroga-del-mutuo.asp)

7.730 interessi mutuo (https://www.guidafisco.it/detrazione-interessi-mutuo-730-1334).