Mutuo: scegliere quello giusto tra spese e costi fissi

Decidere di stipulare un mutuo è una scelta impegnativa che impone una giusta e doverosa fase di confronto tra le offerte di mercato. Conoscere bene tutte le spese ti aiuta a capire l’impatto del mutuo sul bilancio familiare, ed a trovare la soluzione giusta per te.

Il mutuo è un passo importante della propria vita. Ecco i consigli per accendere quello giusto.                            

Accendere un mutuo significa affrontare delle spese che non sono semplicemente quelle delle rate mensili e degli interessi. Ci sono infatti anche altre uscite fisse oppure una tantum da considerare per valutare il costo e la convenienza complessivi di questi prestiti bancari.

Per facilitarti la scelta del mutuo giusto, abbiamo pensato di riassumere in questo articolo tutti gli elementi da considerare prima della sottoscrizione.
Parleremo infatti di:

  • Quali sono le spese una tantum
  • Quali sono le spese fisse
  • TAEG/ISC cos’è e cosa comprende

Spese una tantum: fai bene i calcoli per un mutuo senza sorprese

Avviare un’attività, comprare una casa o ristrutturarla: qualsiasi sia il motivo per il quale hai bisogno di un mutuo, il momento di richiederlo è sempre pieno di cose a cui pensare.

Probabilmente, dopo aver chiesto consigli a parenti e amici, hai iniziato la tua ricerca on-line oppure  presso gli istituti bancari chiedendo loro le condizioni dei prestiti offerti. Confrontare le offerte è decisamente l’approccio giusto, e vale la pena cercare anche online le offerte di banche e siti di comparazione. Questi ultimi in particolare, ci permettono di inserire i nostri parametri (importo da finanziare, durata, tipo di tasso) restituendo un confronto immediato tra le offerte più vantaggiose presenti al momento.

Sul tavolo, oltre alla questione tasso fisso o variabile  vanno poste una serie di altre considerazioni e spese che sono proprie della pratica.

Alcune di queste vanno sostenute una sola volta:

1. Spese di istruttoria. Si tratta dei costi di apertura della pratica di mutuo che possono essere richiesti in misura fissa oppure calcolati in percentuale rispetto al prestito richiesto (solitamente tra lo 0,1 e lo 0,5% del prestito richiesto). Questa spesa è da mettere in conto una sola volta e cioè nel momento di apertura della pratica di mutuo. Non può essere richiesta nuovamente né in caso di surroga né di rinegoziazione. 

2. Perizia sulle garanzie (immobili). Prima di accedere al prestito è necessario che un perito, solitamente nominato dall’istituto di credito, accerti il valore del bene immobile posto a garanzia del prestito. Trattandosi solitamente di una casa, i prezzi di mercato di questo tipo di servizio si aggirano tra i 200 e i 400 euro.

3. Spese notarili. Una bella fetta di spese fisse da sostenere non appena si richiede un mutuo è quella relativa agli oneri del notaio che prende in carico le pratiche, nonchè alle imposte dovute allo Stato per la validazione dei documenti (ad esempio per l’iscrizione dell’ipoteca).
Questi costi variano a seconda del professionista che viene scelto, tuttavia raramente sono inferiori ai 2mila euro.
C’è da specificare che le spese notarili vengono calcolate in base a un tariffario professionale che, nel caso specifico delle pratiche di mutuo, prende a riferimento non la somma richiesta a prestito ma quella dell’iscrizione ipotecaria che, normalmente, è almeno doppia rispetto al mutuo.

4. Rinnovo dell’ipoteca. Di norma c’è una scadenza per le garanzie sull’immobile ipotecato che è fissata a 20 anni. Questo comporta, nei casi in cui la durata del mutuo è maggiore, la necessità di rinnovare l’iscrizione all’ipoteca con le spese notarili connesse all’atto.
Solitamente, per agevolare le attività e garantire la continuità burocratica, sono le banche stesse che si occupano delle pratiche di rinnovo, avvisando il contraente del mutuo qualche mese prima del termine. Attenzione dunque a non sottovalutare questi costi.

5. Imposta sostitutiva. “Il contratto di mutuo superiore a 18 mesi stipulato con una Banca è assoggettato all’imposta sostitutiva sui finanziamenti prevista dal DPR 601/1973.
L’aliquota è pari al 2% o allo 0,25% dell’importo erogato, a seconda delle finalità per le quali viene concesso il mutuo”.
Se il mutuo è contratto per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un’abitazione (e sue pertinenze) che non è “prima casa” bisogna calcolare l’aliquota al 2%.
Se invece il prestito viene chiesto per una “prima casa” (acquisto, costruzione o ristrutturazione), oppure per i mutui contratti per qualsiasi altra finalità (ad esempio, per liquidità personale o imprenditoriale) l’aliquota è dello 0,25%.

6. Polizza obbligatoria incendio e scoppio. Si tratta di una copertura assicurativa obbligatoria per legge e tutela il contraente nel caso di imprevisti che possano verificarsi durante il periodo del mutuo, compromettendo il pagamento delle rate. Il costo dell’assicurazione viene calcolato in base al capitale richiesto a prestito e alla sua durata.

7. Polizza vita. La banca propone spesso di attivare anche un’assicurazione facoltativa sulla vita del titolare del mutuo. Si tratta di uno strumento molto utile perché ti aiuta a proteggere la proprietà della casa qualora non fossi più in grado di pagare le rate del mutuo in seguito a gravi imprevisti, dandoti una somma di denaro per pagare il debito residuo o alcune rate a seconda delle condizioni della polizza stessa.

8. Spese per bolli e certificati. Meno impegnative, ma comunque da sostenere sono le spese per le certificazioni richieste ed i rispettivi bolli, per le quali si può arrivare a spendere anche un centinaio di euro a seconda del numero di certificati richiesti dalla banca erogante e dalla necessità di presentarli in forma semplice o in bollo. Normalmente viene richiesto il certificato contestuale e quello che attesta lo stato civile (certificato di stato libero o certificato di matrimonio).  

Stipulare la polizza sulla vita quando si prende un mutuo è una scelta responsabile perché evita, in caso di eventi negativi, di lasciare debiti agli eredi e permette d i tutelare la proprietà della casa. Puoi stipulare la polizza anche indipendentemente dalla banca ed anche dopo aver preso il mutuo. Qui trovi caratteristiche e preventivo di una polizza vita pensata proprio per il mutuo.

Spese ricorrenti da sostenere in caso di mutuo

Quando il mutuo è stato concesso e tutte le pratiche sono state evase arriva il momento di iniziare a rimborsare il prestito con le rate negoziate con la banca.
I costi, in questo periodo di tempo, non sono però solo quelli relativi alla rata in sé, ma possono comprendere anche le spese di riscossione
Un altro costo che può essere addebitato (a discrezione della banca che eroga il prestito) è quello per le informative sui debiti residui, una sorta di estratto conto del mutuo che dice quanto capitale deve ancora essere rimborsato e quanto abbiamo già versato. Questo costo può essere dedotto automaticamente come “operazione” dal conto corrente collegato (qualora sia nella stessa banca) oppure richiesti al contraente sotto altra forma.

Spese per il mutuo in caso di surroga

É nelle possibilità del cliente decidere di trasferire un mutuo già attivo da una banca a un’altra. In questo modo il prestito, che manterrà lo stesso importo e garanzie, potrebbe essere più conveniente per le condizioni e i tassi applicati i quali possono ridiscussi con il nuovo istituto di credito. 

È doveroso ricordare che la surroga non comporta le stesse spese necessarie per l’apertura ex novo di un mutuo perché la banca che subentra si occupa di coprire, per conto dell’utente, le spese di istruttoria e di perizia sull’immobile posto a garanzia, così come stabilito dall’art. 120-quater del Testo Unico Bancario il quale dispone che: “la surrogazione comporta il trasferimento del contratto di mutuo, alle condizioni stupulate tra il cliente e l’intermediario subentrante, con esclusione di penali e oneri di qualsiasi altra natura”.

Più nello specifico: “la nuova normativa introdotta con l'art. 8 comma 3-bis del DL n.7 del 31 gennaio 2007, convertito con modificazioni dalla Legge n.40 del 2 aprile 2007, con l'articolo 2 comma 450 della Legge n.244 del 24 dicembre 2007 n. 244 (poi recepiti dal TUB) ha reso la surrogazione del mutuo gratuita

In caso di surroga bisogna dunque considerare solo alcuni piccoli esborsi, come quelli per l’invio cartaceo della documentazione alla nuova banca.

TAEG/ISC cos’è, perché è importante e cosa comprende

La maggior parte delle banche che aderisce al Codice deontologico per l’informativa sui mutui casa fornisce un prospetto chiamato Indice Sintetico di Costo (ISC) noto anche come TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che include tutte le spese aggiuntive che il contraente dovrà sostenere in un anno.

Questo strumento importantissimo non calcola le rate del prestito, però ha il compito di rendere più chiaro possibile il costo di un mutuo o di un finanziamento.

Nel TAEG/ISC, oltre al rimborso del capitale e al pagamento degli interessi, sono di norma incluse:

  • le spese di istruttoria;
  • le spese di apertura della pratica di credito;
  • le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate, se stabilite dall’Istituto di credito;
  • le spese di assicurazione o garanzia;
  • il costo dell'attività di mediazione svolta da un terzo, se necessaria per l'ottenimento del credito;
    ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento.

Voci escluse:

  • le spese e l'onorario del notaio (quando richiesto);
  • le imposte relative alla stipula del contratto;
  • le spese legali per l'eventuale recupero forzoso del credito;
  • gli interessi di mora.

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