Acquisto prima casa: agevolazioni per le giovani coppie

Quali sono le agevolazioni attualmente attive sull'acquisto della prima casa? E se ad acquistare sono giovani coppie (under 35)? Come ottenere l'agevolazione? Quanto si può risparmiare in termini reali?

In Italia il 77% delle famiglie (circa 20 milioni di casi) è proprietario dell’abitazione nella quale vive, ma di esse solo il 9% è rappresentato da giovani che hanno meno di 35 anni. I proprietari giovani sono infatti quelli che percepiscono il reddito imponibile medio più basso (18 mila euro) e detengono, inoltre, abitazioni con il più basso valore medio di mercato (126 mila euro) [1].

È chiaro che una coppia giovane ha bisogno di aiuti, se decide di acquistare la prima casa.

Ecco allora l’elenco delle agevolazioni attualmente disponibili se desideri effettuare un investimento immobiliare.

 

Fondo di Garanzia per mutui prima casa

La legge di Stabilità 2014 ha istituito un fondo destinato a offrire ai cittadini – in particolare agli under 35 – una garanzia per l’accensione di un mutuo, di massimo 250 mila euro, finalizzato all’acquisto della prima casa. Il mutuo è un momento giustamente impegnativo che impone una scelta oculata per trovare quello giusto.

Questo incentivo in particolare, che ha una dotazione finanziaria totale di 650 milioni di euro, sostituisce il fondo “Giovani coppie” ora non più attivo.

Il fondo prevede una garanzia concessa nella misura del 50% della quota capitale, oltre a un tasso calmierato del finanziamento espressamente dedicata a:

  • Giovani coppie dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni;
  • Under 35 (anche single) con un rapporto di lavoro atipico.

Oltre costoro, per completezza, possono accedere al fondo anche famiglie monogenitoriali con figli minorenni e conduttori di alloggi popolari (IACP) senza limiti di età.

Questa misura ha l’obiettivo di permettere l’accesso a un mutuo anche a chi non possiede le garanzie solitamente richieste dalle banche oppure non può farsi sostenere da un fideiussore (un garante, ad esempio un genitore).

Per ottenerlo bisogna fare richiesta di finanziamento presso una delle banche che hanno aderito all’iniziativa. [7]

Essendo un fondo esplicitamente dedicato all’acquisto della prima casa, chi fa domanda non deve essere già proprietario di un’altra casa (salvo successioni mortis causa) e l’immobile per il quale si richiede il finanziamento deve trovarsi necessariamente in Italia [2].

Leasing immobiliare

Per favorire l’accesso ai finanziamenti per l’acquisto della prima casa, è stato istituito nell’ordinamento italiano il “leasing immobiliare”, una nuova formula di leasing finanziario (commi 76 e 84 della Legge di Stabilità 2016) che ha come obiettivo esplicito “il sostegno ai giovani nell’acquisto dell’abitazione principale”. [3]

Questa particolare forma di finanziamento prevede che una banca oppure un intermediario finanziario acquisti o faccia costruire un immobile “su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore”.

Per incentivare l’uso di questo strumento, la legge di Stabilità ha introdotto delle agevolazioni fiscali per gli under 35 che decidono di accedere a questo tipo di finanziamento. In particolare sono previste:

  • una deduzione dal reddito del 19% (per un massimo di 8 mila euro) sui canoni di leasing;
  • la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino a 20 mila euro);
  • Imposta di registro ridotta a 1,5% (sul prezzo d’acquisto).

Il requisito aggiuntivo, oltre l’età, riguarda il reddito, che non deve superare i 55 mila euro annui. È inoltre indispensabile destinare l’immobile ad abitazione principale entro 12 mesi dalla consegna.

Per chi ha già compiuto 35 anni i tetti massimi di agevolazione sono invece dimezzati ma resta la riduzione sull’imposta di registro.

Questo tipo di agevolazione è valida dal 1 gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020 salvo proroghe.

Bonus prima casa 2017

Si tratta, in questo caso, di un’agevolazione generica e non esplicitamente destinata agli under 35. Tuttavia abbiamo deciso di includerla in questo elenco in quanto sono comunque bonus collegati agli immobili della quale una giovane coppia può decidere di usufruire.

Le agevolazioni previste sono su Iva, credito d’imposta e Irpef (detrazioni) e si applicano per acquisti effettuati sia da imprese che da privati.

Inoltre, con una risoluzione recente (107 del 1 agosto 2017)[5] l’Agenzia delle Entrate ha aggiunto una importante novità: il bonus prima casa può essere richiesto una seconda volta se l’immobile acquistato in precedenza e già beneficiario di una agevolazione, è stato dichiarato inagibile a causa e a seguito di un sisma.

Il bonus prevede le seguenti agevolazioni per gli aventi diritto:

  • Iva al 4% (invece del 10/22%) per chi acquista casa da un’impresa;
  • Imposta di registro al 2% per chi acquista casa da privati. Dietro approvazione del notaio si può inoltre far valere l’imposta sul valore catastale e non sul valore di mercato (cosiddetto meccanismo prezzo/valore);
  • Detrazione del 19% ai fini Irpef sul corrispettivo pagato all’agenzia immobiliare o all’intermediario (fino ad un massimo di 1000 euro);
  • Imposta ipotecaria e catastale bloccata per le successioni e donazioni a 200 euro, ovvero equiparata a quella da pagare in caso di acquisto da impresa costruttrice;
  • Credito d’imposta per chi vende e riacquista una casa entro 12 mesi.

In sostanza le agevolazioni prevedono quanto segue:

 

IVA

Imp. Registro

Imp. Ipotecaria

Imp. Catastale

Agevolazione?

Senza

Con

Senza

Con

Senza

Con

Senza

Con

Acquisto da Privato

No

No

9%

2%

€ 50

€ 50

€ 50

€ 50

Acquisto da Impresa esente Iva

No

No

9%

2%

€ 50

€ 50

€ 50

€ 50

Acquisto da Impresa soggetta a IVA

10/22%

4%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 200

€ 200

€ 200

 

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Possono accedere al Bonus prima casa tutte le categorie catastali con eccezione delle abitazioni signorili (A1), delle abitazioni in ville (A8), dei castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici (A9) e spetta anche per le pertinenze (magazzini, rimesse, tettoie).

L’abitazione deve trovarsi necessariamente nel Comune di residenza dell’acquirente oppure nel Comune dove l’acquirente abitualmente lavora o studia. Se si trova in un Comune differente chi acquista deve spostare la sua residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

I requisiti che deve invece possedere l’acquirente al momento della richiesta del bonus sono:

  • Non avere altre proprietà immobiliari nello stesso Comune;
  • Non essere titolare di diritti d’uso, usufrutto o abitazione di un altra casa nello stesso Comune;
  • Non possedere un altro immobile in Italia acquistato con altre agevolazioni 

Consigli per i giovani che vogliono acquistare la prima casa

Comprare una casa e smettere di pagare l’affitto è, per molti under 35, un sogno da realizzare. Le giovani coppie infatti, incontrano da un lato le difficoltà economiche che tutti, all’inizio della carriera lavorativa, hanno e dall’altro lato una situazione di lenta ripresa dell’economia del nostro Paese.

Tuttavia c’è da dire che, secondo diversi studi tecnici, acquistare casa potrebbe essere più conveniente – a lungo termine – rispetto ad una locazione: “In genere chi affitta spende di più di chi deve risarcire un mutuo”, ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, istituto di ricerche di settore che precisa: “Dal punto di vista finanziario la locazione conviene, più volte sono state fatte simulazioni a lungo termine”, ma è così solo in teoria, ha spiegato lo specialista in un'intervista a "Wired". 

Tuttavia decidere di acquistare una casa non è certamente una scelta che si prende con leggerezza. Quello che consigliamo è focalizzarsi su questi 5 punti:

  • 1) Misura le tue finanze e il tuo budget in modo che l’acquisto di una casa non metta in crisi la situazione economica familiare. Metti in relazione il tuo budget con le tue necessità (di spazio, di luogo).
  • 2) Se acquisti da privato (e non direttamente dal costruttore) ricordati di effettuare in modo approfondito i controlli catastali per verificare che tutto sia “in regola” e che non ci siano diritti vantati da terzi, pignoramenti in corso o altre occorrenze che potrebbero metterti in difficoltà nell’acquisire realmente il patrimonio.
  • 3) Se pensi di chiedere un mutuo esegui un’attenta valutazione dell’importo del prestito: ricorda che se acquisti una casa da ristrutturare ci potrebbero essere spese impreviste.
  • 4) Le giovani coppie possono scegliere di acquistare casa e sottoscrivere un mutuo con il supporto di un garante. La garanzia più frequentemente fornita è quella dei genitori, tuttavia bisogna valutare con attenzione – oltre alla disponibilità di assumersi oneri e onori – anche l’età che avranno alla fine del mutuo. Solitamente l’età massima fissata per un garante è 75 anni alla scadenza del prestito, anche se molte banche hanno innalzato questo tetto. Se non ci sono queste condizioni, e se si posseggono i requisiti, si può pensare al Fondo di Garanzia.
  • 5) Se pensi di chiedere un mutuo valuta con attenzione tutte le caratteristiche del prestito, compresa la possibilità di surroga per accedere a condizioni più convenienti. 

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Fonti per questo articolo:

 

 

 

 

  • Pagina del MEF dedicata al Fondo di Garanzia (http://www.dt.tesoro.it/it/news/fondo_garanzia.html)
  • Legge di Stabilità (http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/12/30/15G00222/sg)
  • Bonus prima casa (https://www.laleggepertutti.it/181457_agevolazioni-fiscali-acquisto-prima-casa-2018)
  • Risoluzione 107 Agenzia delle Entrate (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/nsilib/nsi/documentazione/normativa+e+prassi/risoluzioni/archivio+risoluzioni/risoluzioni+2017/agosto+2017+risoluzioni/risoluzione+n+107+del+1+agosto+2017/RISOLUZIONE++N_107+DEL+1-08-2017+%282%29.pdf)
  • Guida Fisco e Casa, acquisto e vendita. Agenzia delle Entrate (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Fisco_e_casa_Acquisto_e_vendita.pdf
  • Elenco banche aderenti all’iniziativa Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (http://www.consap.it/media/24491/elenco-banche-e-intermediari-finanziari-aderenti-20170918.pdf)
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