Leasing immobiliare: un'alternativa ai mutui più impegnativi per comprare casa con poca liquidità.

Una novità degli ultimi due anni che si aggiunge al classico mutuo ipotecario e al mutuo al 100%. Il leasing immobiliare riscuote consensi soprattutto nei più giovani, che godono così di importanti agevolazioni fiscali e possono acquistare una casa senza dover anticipare grosse somme in mutuo e spese accessorie.

La legge di Stabilità del 2015[1] ha introdotto il concetto di leasing come strumento per accedere al mercato immobiliare. Molto usato e già noto per le automobili, questa particolare forma di contratto consente di utilizzare un bene – in questo caso un immobile – pagando rate periodiche alla società che ne detiene la proprietà, spesso una finanziaria o una banca. Terminate le rate “normali” bisogna pagare una maxi rata, prestabilita in fase di stipula del contratto, per diventare proprietario a tutti gli effetti della casa.

 

Che cos’è il leasing immobiliare

Da gennaio 2016 con il leasing immobiliare hai la possibilità, dunque, di acquistare una casa con una formula particolare, utilizzando vantaggi fiscali dedicati, la possibilità di ridurre al minimo l’esborso iniziale e la certezza contrattuale delle cifre da pagare.

La struttura del leasing è molto semplice, ma ha dei presupposti imprescindibili:

  • un reddito massimo di 55.000 euro lordi annui;
  • non avere diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa;
  • acquisto tramite banca o tramite finanziaria.

Non è quindi previsto che vengano effettuate compravendite tra privati, regolate da contratti con caratteristiche simile, ma differenti nella forma (ad esempio il rent to buy o la vendita con diritto di riserva).

Come funziona il leasing immobiliare

La banca o la finanziaria che strutturano l’operazione di leasing, su indicazione del cliente, acquistano l’immobile prescelto e già presente sul mercato immobiliare o, in alternativa, se ne avvia la costruzione. Il cliente si impegna a versare dei canoni calcolati secondo un tasso d’interesse che viene stabilito in fase contrattuale e che può essere indicizzato.

Sul contratto sono indicate l’importo di anticipo da versare (detto anche maxi canone) e l’importo della maxi rata finale che conclude il contratto di leasing. Il cliente ha anche facoltà di non pagare la maxi rata finale e restituire l’immobile alla società di leasing.

Le fasi del leasing immobiliare si possono, quindi, riassumere in:

  • la scelta dell’immobile;
  • messa a disposizione dell’immobile da parte della società di leasing;
  • pagamento di un anticipo, se previsto, detto anche maxi canone. L’importo viene indicato sul contratto ed calcolato in percentuale sul valore complessivo dell’operazione. Sebbene non sia obbligatorio, attualmente le società che effettuano leasing immobiliari applicano percentuali che variano dal 10% al 40% del valore dell’immobile;
  • pagamento dei canoni di leasing in base al tasso stabilito in sede di contratto. Può essere variabile o fisso, legato ad un indice prestabilito (EURIBOR o IRS) ed avere un spread in aggiunta. Esattamente come nei canonici mutui; Non è possibile indicare un valore per i tassi dal momento che fluttuano continuamente in relazione all’andamento dei mercati, però secondo un articolo de IlSole24ore si aggirano, di media, attorno al 4%.[4]
  • pagamento della maxi rata di riscatto o “restituzione” del bene. La cifra da versare alla fine della durata del contratto è scritta sul contratto e calcolata in percentuale sull’intero importo dell’operazione di leasing. Anche in questo caso il rincaro può variare da istituto a istituto.

Seguendo questi criteri, può diventare conveniente ridurre al minimo il maxi canone e aumentare la maxi rata finale, così da finanziare un 50%-60% dell’intero importo.

Volendo esemplificare, in una operazione di leasing da €200.000 potresti pagare €20.000 di canone iniziale (il 10% del totale), stabilire una maxi rata del 40% (€80.000), finanziare solo la metà del valore del bene (€100.000) e ridurre al minimo l’impatto dei costi.

Nel contratto di leasing dunque esistono alcuni elementi distintivi:

  • costo dell’immobile oggetto del leasing;
  • durata complessiva del contratto;
  • il tasso applicato al contratto di leasing e il relativo importo delle rate;
  • l’importo dell’anticipo (maxi canone) e quello di riscatto.

Nel contratto possono anche essere inclusi i costi di servizi accessori, come, ad esempio, le spese per assicurare il bene.

Quali sono i vantaggi fiscali del leasing immobiliare

Per chi decide di utilizzare il leasing immobiliare ci sono vantaggi principalmente di tipo fiscale, purché i contratti vengano stipulati dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 [2].

In questo caso si potrà   detrarre dal proprio IRPEF:

  • il 19% dei canoni di leasing e gli oneri accessori relativi, fino ad un importo massimo annuale di 8.000 euro;
  • il 19% dell’importo pagato per la maxi rata finale con la quale riscattare l’immobile, fino ad un importo massimo di 20.000 euro.

Queste agevolazioni sono riservate a chi, al momento della firma del contratto, non ha superato i 35 anni.

Se sei oltre la soglia d’età hai comunque la possibilità di detrarre dal tuo IRPEF il 19% dei canoni e della maxi rata, ma con un massimale annuo dimezzato (rispettivamente 4.000 e 10.000).

In entrambi casi è previsto che, anche l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa, sia ridotto e nella misura dell’1,5% sul prezzo di acquisto.

Per ottenere le detrazioni IRPEF, inoltre, l’immobile oggetto di leasing deve diventare la tua abitazione principale entro un anno dalla messa a disposizione da parte della società di leasing.

Le tutele per chi stipula un leasing immobiliare

Scegliendo il contratto di leasing immobiliare, oltre ai vantaggi fiscali, hai anche delle tutele previste dalla legge:

  • sospensione dal pagamento dei canoni (al massimo per 12 mesi, anche frazionabili) per perdita dell’impiego. La sospensione non dà luogo alla maturazione di ulteriori interessi, ma solo una dilazione nella scadenza della maxi rata;
  • in caso di inadempienza e successivo sfratto, la società di leasing potrà ricollocare il bene, ma dovrà farlo cercando di ottenere il miglior risultato possibile, adottando criteri di pubblicità e trasparenza nelle compravendita. Una volta effettuata ti restituirà parte del ricavato, al netto di eventuali spese sostenute, dei canoni non pagati (precedentemente e successivamente alla risoluzione del contratto) e dell’importo della maxi rata. Potrebbe anche accadere che il saldo sia negativo e che tu debba rifondere la differenza;
  • nell’eventualità del fallimento del costruttore, il tuo immobile è al sicuro da eventuali revocatorie fallimentari. Questo significa che la casa che hai deciso di acquistare tramite leasing, qualora il costruttore dovesse fallire, non entrerà fra i beni pignorabili per rifondere eventuali creditori e dunque non ti sarà revocato il possesso o la possibilità di continuare con il riscatto.
  • anche in caso di fallimento del venditore, ovvero della banca o della finanziaria, con la quale hai sottoscritto il contratto, la casa è al sicuro, potrai continuare a fruirne e, alla scadenza, riscattarla pagando la maxi rata[3] ;

È inoltre prevista, per il compratore, l’uscita anticipata dal contratto che è regolata dalla legge e prevede, previo assenso del concedente, due opzioni:

  • riscatto anticipato e vendita successiva del bene. In questi casi è necessario effettuare ovviamente un ricalcolo della maxirata finale visto che si sta decidendo di risolvere prima del tempo un pagamento dilazionato.
    Oltre ciò vengono applicate delle penali, a volte esplicitate già sul contratto, a volte no. Per questo motivo è sempre bene chiedere di inserire le penali di riscatto anticipato nel contratto di leasing al momento della sottoscrizione. Si tratta di una tabella scalare: più ci si avvicina alla scadenza naturale del contratto, più sarà bassa la penale da pagare.
  • trasferimento del bene ad un subentrante (una sorta di affittuario) sempre con il consenso della società di leasing. Nella fase contrattuale vengono stabiliti, in proposito, quali oneri spettano all’utilizzatore e quali al concedente. Sebbene ciò non sia normato, di prassi si utilizzano le stesse regole dei contratti di locazione.

Mutuo o leasing? Quali sono le differenze

Nonostante il bene interessato dal contratto di leasing sia un immobile, questo particolare contratto lo rende diverso dal classico mutuo ipotecario, a cominciare dalla proprietà del bene.

Nel leasing immobiliare, infatti, il trasferimento della proprietà non avviene alla stipula del contratto, come nel mutuo, bensì dopo il pagamento della maxi rata e con il conseguente atto di compravendita. Le due fasi del contratto di leasing sono quindi due momenti distinti e differiti nel tempo.

Con il mutuo invece hai immediatamente piena facoltà di disporre della casa, comprese quindi le possibilità di venderla o affittarla.

Altra differenza importante riguarda le detrazioni: nel mutuo infatti la parte di rata che puoi detrarre è solo quella riferita agli interessi passivi, mentre nel leasing porti in detrazione l’intero importo del canone e benefici della detrazione riferita alla maxi rata.

Esistono analogie riguardo i tassi di interesse che possono essere fissi o variabili in entrambi i casi, ma c’è differenza sulle cifre che potresti dover sborsare prima di poter entrare a casa. Il leasing immobiliare, infatti, ti offre la possibilità di pagare o meno il maxi canone iniziale (è espressamente inserito nel contratto), in più l’abitazione che andrai ad abitare è, di solito, priva di interventi da eseguire. Anche se non hai molta liquidità iniziale, puoi quindi avere una casa tutta tua in cui vivere, cosa che sarebbe difficile se decidessi di contrarre un mutuo.

L’imposta di registro sull’acquisto, infine, è ridotta all’1,5%.

Non è facile capire quale tipologia di finanziamento scegliere, affidarsi a un consulente esperto e di fiducia può essere il primo passo. Puoi chiedere al tuo commercialista, al consulente finanziario o al tuo gestore bancario di mostrarti, in concreto, quali sono i punti di forza dell’una e dell’altra operazione e avere così tutti gli elementi per decidere

Alcuni spunti interessanti si possono trovare sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato [5] e su alcuni siti che trattano l’argomento leasing.

Conclusioni e consigli finali

Il leasing immobiliare è una soluzione davvero conveniente se:

  • sei giovane (under 35),
  • hai un reddito che non supera i 55.000 euro annui,
  • non possiedi già una casa di proprietà,
  • vuoi contenere al minimo le spese iniziali.

Questo particolare contratto ti permette di stabilire (e conoscere) anticipatamente tutti gli aspetti economici, valutarne l’impatto e calcolare anche il vantaggio fiscale che ti consente di recuperare i costi sostenuti.

Conoscere anche l’importo della maxi rata finale, ti consente di risparmiare e accumulare per tempo le risorse necessarie, in alternativa puoi valutare la “restituzione” del bene al termine della scadenza e pensare ad un’altra sistemazione. A differenza del mutuo, infatti, non diventi proprietario del bene all’inizio del contratto di leasing ma entri in possesso effettivo dell’immobile solo nel momento in cui procedi al pagamento della maxirata finale. In caso contrario puoi anche decidere per la restituzione.

[1] http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2014/12/29/14G00203/sg

[2] Art. 1, comma 84, Legge 28 dicembre 2015 n. 208 - http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2015/12/30/15G00222/sg

[3] Art. 72-quater, comma 4, http://def.finanze.it/DocTribFrontend/getAttoNormativoDetail.do?ACTION=getSommario&id={478638F2-BF06-43FC-A9DF-BB44C4C9D42E}

[4] http://www.ilsole24ore.com/art/casa/2017-04-27/leasing-casa-poca-offerta-e-interessi-4percento-172516.shtml?uuid=AEfwPdBB

[5] http://www.notariato.it/it/casa/il-leasing-immobiliare-abitativo

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