La surroga del mutuo: come e quando si può risparmiare

La surroga o portabilità del mutuo (nota anche come Legge Bersani) consente il trasferimento a costo zero del proprio mutuo da una banca a un’altra che eventualmente proponga condizioni migliori. Descriviamo tutte le situazioni nelle quali ciò è possibile e, soprattutto, conveniente. Diamo anche degli strumenti che consentano al lettore di capire se effettivamente la surroga del mutuo conviene.

La decisione di attivare un mutuo per acquistare una casa oppure per dare seguito a un investimento importante, è spesso accompagnata dalla necessità di confrontarsi con una lunga serie di informazioni tecniche e finanziarie spesso complesse e intricate.

La banca è tenuta a specificare e spiegare ai suoi clienti ogni aspetto che riguardi il prestito, come l'entità dei tassi o la possibilità di rinegoziare in un secondo momento quanto stabilito da principio, ma spesso e volentieri né la terminologia che accompagna il mondo dei mutui, né le informazioni riportate sulle guide informative, sono sufficientemente sintetiche e chiare.

È il caso della surroga, un termine che fa pensare più ad un laboratorio di chimica che a un istituto di credito, ma che invece è di fondamentale importanza perché nasconde importanti possibilità di risparmio per chi decide di accendere un mutuo in banca.

Mutuo Vivo
Garantisci alla tua famiglia la serenità di pagare il mutuo anche in caso di gravi imprevisti
Fai un preventivo

Surroga, rinegoziazione e sostituzione di un mutuo: che differenza c'è?

Surroga, rinegoziazione e sostituzione: tutti e tre questi termini sottendono la possibilità di cambiare qualcosa negli accordi presi in partenza con la propria banca al fine di risparmiare sui tassi di interesse. Non hanno tuttavia lo stesso significato e per evitare confusioni vale la pena di spiegare ognuno di essi.

La rinegoziazione è una semplice ricontrattazione degli accordi presi con la propria banca, in merito alle condizioni finanziarie stabilite all'inizio. Si può, ad esempio, chiedere di ridurre lo Spread, oppure ridiscutere l'ammontare delle rate mensili. La rinegoziazione non prevede necessariamente una disponibilità della banca a trattare sull'argomento e pertanto inizialmente è possibile solo tentare e avanzare una richiesta che va accettata.
Solitamente non ci sono costi da sostenere.

La sostituzione di un mutuo è invece un processo più complesso che prevede la possibilità di accedere a un secondo prestito per estinguere le rate del primo mutuo. Solitamente gli istituti di credito che offrono i due prestiti sono diversi. Le spese per la sostituzione di un mutuo sono diverse: si parte da quelle necessarie all'apertura di un'altra pratica per ottenere un finanziamento, alle spese notarili per altri atti che potrebbero essere necessari (come la cancellazione o l'iscrizione di ipoteche sugli immobili a garanzia).

Si parla di surroga o portabilità di un mutuo, invece, quando siamo di fronte alla volontà di un cliente di trasferire un finanziamento ancora in corso presso un'altra banca ottenendo, nella pratica, un altro mutuo che mantiene le stesse garanzie di quello precedente. In caso di surroga, il cliente ha la possibilità di rinegoziare contestualmente con la nuova banca le condizioni di partenza. Si tratta di un'operazione che potrebbe rivelarsi estremamente conveniente, in casi in cui le condizioni offerte dal nuovo istituto di credito siano più vantaggiose, anche perché la surroga non comporta spese aggiuntive in quanto l'istruttoria e le pratiche di perizia sull'immobile ipotecato sono a carico della banca che accetta di aprire la nuova pratica di prestito.
Tuttavia, a differenza della sostituzione che prevede la possibilità di aumentare l'entità del prestito, nel caso di surroga l'importo del mutuo ottenuto resta identico e non è possibile cambiarlo.

Inoltre è bene sottolineare che, mentre la “vecchia” banca deve necessariamente accettare la richiesta di surroga da parte del cliente, la nuova banca presso la quale ci si rivolge per la portabilità potrebbe anche non dichiararsi disponibile all'erogazione del mutuo. In qualche caso la nuova banca potrebbe proporre la via della sostituzione.

In ogni caso è bene valutare con attenzione e ponderazione il vantaggio reale di procedere con qualsiasi di queste soluzioni che in ogni caso comporteranno tempo, pazienza e la lettura di molte pagine di contratto.

Surroga mutuo scegliere la banca

Quando la surroga del mutuo conviene

La possibilità di surroga è stata introdotta, in Italia, dalla Legge 40 del 2007 nota anche come Legge Bersani ma è stato durante lo scorso anno, il 2015, che le banche hanno ricominciato ad accogliere di buon grado surroghe e rinegoziazioni, facendo leva sulla necessità di tornare a lavorare con profitto sui prestiti alle famiglie e alle aziende.

La ragione, secondo un interessante articolo de Il Sole 24 Ore, sarebbe da rintracciare solo parzialmente nella crisi che il mercato immobiliare ha attraversato e continua, in parte, ad attraversare. Il motivo più importante è invece da attribuire al calo generale degli interessi sul risparmio e ad altre forme di investimento come BoT e Btp che non hanno reso più i frutti sperati nelle operazioni di trading sui titoli di Stato. In questo ambito gli istituti di credito avrebbero dato una spinta alla loro capacità di essere competitivi su Spread e tassi di interesse incentivando il ricorso al mutuo rendendo questa forma di finanziamento molto conveniente anche per chi la richiede.

Non solo. La Legge Bersani ha dato la possibilità agli istituti di credito di aprire una vera competizione sull'offerta più conveniente, aprendo definitivamente le porte alle surroghe, anche ripetute: c'è infatti la possibilità di chiedere ed ottenere la portabilità del mutuo anche più volte. Un’operazione rischiosa per l'istituto di credito che accoglie il nuovo cliente, ma che assicura il libero mercato e che, di fatto, conviene agli utenti.
Grazie infatti a questo meccanismo concorrenziale che permette alle banche di erogare mutui a condizioni sempre più vantaggiose, chiedere oggi la surroga potrebbe essere un'ottima idea che permette un sostanziale risparmio, specie se il mutuo è stato acceso prima del 2009.

Tuttavia va sottolineato che, sebbene per l'utente l'operazione sia priva di costi, non è così per l'istituto di credito che sostiene le pratiche e che avrà bisogno di un tempo minimo di permanenza dell'utente per ammortizzare gli oneri di gestione. Per questo potrebbe accadere che, se non si tratta della prima richiesta di surroga, le banche tenderanno a non accettare l'utente per timore che possa cambiare rapidamente idea rivolgendosi – con un'altra operazione di surroga – ad una banca concorrente.

Surroga a tasso fisso o a tasso variabile? Quali differenze e cosa conviene fare

La materia si fa sempre più tecnica e spinosa quando si entra nel campo dei tassi di interesse.
L'ultimo semestre 2015 e il 2016, fino ad ora, sono stati davvero 12 mesi di grazia per chi ha acquistato casa e acceso un mutuo, visto che ha potuto godere di spread ridotti fino all'1% per i prestiti a tasso fisso e all'1,6% per il tasso variabile quando – per fare un raffronto – il 2015 era iniziato rispettivamente con l'1,9% e 1,8%.

Ma cosa significa?

Il tasso fisso è anche chiamato IRS, acronimo di Interest Rate Swap, è fissato in base all'andamento del Bund tedesco e alla durata del prestito e solitamente ha, per questo, un costo superiore al tasso variabile perché garantisce la stabilità nel tempo. Per questo, ad esempio, un tasso fisso su un prestito di 5 anni ha un costo inferiore di uno su un prestito più lungo.

Il tasso variabile, come dice il termine stesso, può cambiare nel tempo. Il riferimento per calcolare il tasso è costituito dall'EURo Inter Bank Offered Rate, il cui acronimo è Euribor. In termini numerici, il barometro Euribor fornisce il tasso medio al quale le principali banche europee prestano denaro ad altre banche e questo dato viene aggiornato quotidianamente. Questo dato viene preso come riferimento nei mutui a tasso variabile ed è consultabile su qualunque quotidiano finanziario.

Solitamente la banca aggiunge lo Spread, ovvero la differenza che c'è tra il costo del denaro che l'istituto di credito acquista dalla Banca d'Italia per erogarlo in mutuo e il prezzo di acquisto finale. La banca dunque acquista ad un valore e rivende ad un valore aumentato dello Spread, che è anche – in parte – un suo guadagno per l'operazione. Lo Spread è fisso.

Per valutare la convenienza dell'una o dell'altra voce occorre dare uno sguardo più ampio alla situazione macroeconomica europea e informarsi per bene.

In linea di principio, prendendo a prestito una chiarissima analisi della testata informativa Forexinfo.it, possiamo dire che in periodi di deflazione come questi, nei quali cala decisamente il valore dell'Euris (IRS), il tasso fisso convenga più di quello variabile. Questo è motivato dal fatto che l'andamento dell'IRS (collegato all'andamento del Bund tedesco) ha raggiunto i minimi storici e pertanto accendendo oggi un mutuo a tasso fisso si potrebbe godere per tutto il suo corso di un tasso conveniente. Tuttavia se l'IRS dovesse scendere ancora non sarebbe possibile adeguare il tasso mantenendo lo stesso istituto di credito, a meno di una surroga. Ecco che lo strumento della portabilità torna ad essere un'opportunità conveniente anche in caso di mutuo a tasso fisso.

Quanto al tasso variabile è decisamente più complesso stabilirne la convenienza perché bisognerebbe aggiornare la decisione di mese, in mese. In questo momento gli indici Euribor sono talmente bassi da essere negativi. Dunque, se l'istituto di credito si comporta seguendo la logica (ma non è obbligatorio), se si ha un mutuo con uno spread all’1,5% agganciato all’Euribor a 1 mese il mio tasso di interesse sarà di: 1,5 – 0,26 = 1,24%. È un tasso conveniente, ma per stabilirne l’effettiva economicità a lungo termine c'è bisogno di analisi più approfondite che non escludono comunque una piccola percentuale di rischio.

Paura del mutuo? Assicuralo con una polizza specifica.

In molti casi il mutuo è una scelta difficile e laboriosa per una famiglia e l'idea di essere vincolati da un debito per 20 o 30 anni fa tremare le gambe o, quantomeno, dà pensieri che prima non si avevano. La domanda è sempre la stessa: “E se dovesse accadere qualcosa per cui non sarò più in grado di far fronte al mio impegno?”

Per questo motivo sono nati prodotti assicurativi specifici che danno la possibilità di dormire sonni più tranquilli sul proprio investimento dal momento che il capitale richiesto alla banca è coperto interamente da una polizza.

Anche una normale assicurazione sulla vita può essere una soluzione praticabile ma rivolgersi ad un prodotto specifico può significare risparmio e ottimizzazione dei costi, che solitamente decrescono di anno, in anno, all'avvicinarsi della scadenza del prestito.

I prodotti assicurativi specifici per il mutuo sono perfetti anche in caso di surroga o sostituzione, in quanto danno la possibilità di “seguire” le decisioni di chi contrae il prestito, solitamente senza oneri aggiuntivi.

Il mercato offre una vasta gamma di soluzioni in tal senso e questa guida alla scelta della polizza migliore per il tuo mutuo ti aiuterà a chiarirti le idee sulle tipologie e le garanzie offerte.

Leggi anche: