Guida all’affitto in comodato d'uso gratuito: quando si può fare e cosa si risparmia
Cos’è il comodato d'uso gratuito? Quali sono i vantaggi e quando si può/non si può fare? Ecco perché si tratta di un’opzione vantaggiosa con un regime fiscale più favorevole per chi possiede una seconda casa. L’importanza di proteggere l’investimento immobiliare.
In questo post parleremo di:
Il comodato d’uso è un contratto grazie al quale è possibile consegnare un bene, mobile o immobile, a un altro soggetto stabilendo l’obbligo di riconsegna alla scadenza del termine concordato.
È una tipologia di accordo molto diffusa ed è utilizzata sia tra privati che fra imprese.
Spesso viene stipulato da coloro che possiedono una seconda casa, concessa in comodato d’uso ai figli, in modo da ottenere delle agevolazioni di natura fiscale. Secondo i dati forniti dall’[1] Agenzie delle Entrate gli immobili con questo utilizzo ammontanto a 1.224.965 pari al 2,15% del totale.
In questo articolo ci concentriamo sulla cessione in comodato d’uso di beni immobili. Vediamo insieme come si disciplina e quali sono i vantaggi fiscali correlati.
Cos’è il comodato d’uso gratuito?
Stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito fra genitori e figli è un modo per ricevere un consistente sconto fiscale sulla seconda casa.
Il comodato d’uso gratuito può rappresentare un’ancora di salvezza per i figli che possono non pagare un affitto in casa di proprietà dei genitori, e per i genitori stessi che ottengono in cambio un alleggerimento del carico di tasse sulle proprietà.
Tecnicamente il comodato d’uso gratuito è il contratto con cui una parte (il comodante) consegna all’altra (il comodatario) l’uso di una casa (un immobile) per un tempo determinato o per un uso specifico, con l’obbligo di restituire le chiavi al momento del termine del contratto.
È bene sapere che parlare di “affitto in comodato d’uso gratuito” è una consuetudine ma in realtà non è del tutto corretto. Infatti Non è un vero contratto di affitto
Il comodato d’uso non va confuso con il contratto di locazione (affitto). Quest’ultimo presuppone che l’immobile sia concesso in godimento dietro pagamento di uncanone. Chi concede un bene in comodato, invece, lo fa a titolo gratuito, senza pretendere nulla in cambio.
E’ bene sapere, inoltre,
1. Può essere stipulato in forma scritta o verbale
Il contratto di comodato non richiede una forma particolare e può essere stipulato sia in forma scritta che verbale, cioè senza mettere nulla per iscritto. La forma scritta, tuttavia, è sempre da preferire; infatti, se il comodato è su carta, ciascuna delle due parti che firma il contratto avrà una prova tangibile e potrà tutelare maggiormente i propri diritti se dovessero nascere dei problemi che richiedono una disamina legale.
2. Il comodatario (chi è in affitto gratuito) non diventa il proprietario dell’immobile.
Attraverso il contratto di comodato, il comodatario ha sull’immobile un diritto personale di godimento, ma non ne diventa proprietario. Egli può godere dell’immobile e utilizzarlo gratuitamente fino a quando lo prevede il contratto ma non può concederlo a un terzo salvo consenso del comodante. Se il comodatario viola queste regole, il comodante può chiedere l’immediata restituzione dell’immobile e ottenere il risarcimento dei danni.
Comodato d’uso gratuito: quali sono gli obblighi delle parti
Con il contratto di comodato, i contraenti accettano di rispettare una serie di obblighi, elencati dal codice civile [2].
Chi riceve un immobile in comodato d’uso gratuito deve:
- custodire e conservare l’immobile con diligenza e cura.
- Utilizzare il bene ricevuto in comodato (la casa) solo per l’uso determinato dal contratto.
- Usarlo esclusivamente. Il senso di questa regola è che chi vive in una casa in comodato d’uso non può concederla ad altri (in affitto o in comodato). Per permettere ad altri di utilizzare quel bene c’è bisogno del consenso del comodante, ovvero del proprietario. Se il comodatario viola quest’obbligo si può richiedere la rescissione immediata del contratto, la riconsegna della casa e persino intentare una causa per risarcimento danni.
- Restituire l’immobile alla scadenza del contratto o – in mancanza di termine – quando il proprietario lo richiede. Se infatti il proprietario ha bisogno urgente della casa, può chiederne la restituzione immediata.
Se sul contratto non è stato stabilito un termine per la restituzione dell’immobile, il comodato si dice precario, perché il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richiede.
Il comodante, cioè colui che mette a disposizione la sua casa:
- è tenuto al risarcimento se non avvisa il chi riceve il comodato di eventuali difetti dell’immobile che potrebbero recargli danno.
- Deve rimborsare a chi riceve il comodato le spese di straordinaria amministrazione sostenute da quest’ultimo per la conservazione dell’immobile, purché si tratti di spese necessarie e urgenti.
In caso di morte della persona in affitto gratuito il comodante può esigere dagli eredi l'immediata restituzione dell’immobile.
In caso di morte del proprietario dell’immobile si interrompe immediatamente invece il comodato precario; se invece il contratto di comodato è a termine, questo può proseguire fino alla sua scadenza.