Agevolazioni per l’acquisto della prima casa 2018. Cosa c’è da sapere

Se stai per comprare casa, puoi usufruire di vantaggi per pagare meno imposte nell’atto di compravendita. Scopri se hai i requisiti e come fare richiesta.

 

Acquistare un’abitazione è considerato uno dei migliori investimenti che si possa fare, almeno in Italia. E in questo le cose non sembrano essere cambiate con il tempo. Si pensi che i latini dicevano Domus est ubi cor est (la casa è dove c’è il cuore) intendendo che non c’è posto più sicuro dove trovarsi e dove poter fare sempre ritorno.

Secondo i dati Istat riportati nella ricerca Gli immobili in Italia - 2017 del Dipartimento delle Finanze e dell’Agenzia delle Entrate, risulta che il 77,4% delle famiglie italiane risiede in abitazioni di proprietà. Dato in crescita rispetto al 2012, quando la quota era pari al 76,6%. [1] In aumento nel nostro Paese sono anche le richieste di mutuo per la prima casa che nel primo trimestre del 2018 sono cresciute dell’1,5% rispetto al trimestre precedente.
Percentuali molto alte, che si spiegano proprio con la visione dell’abitazione come bene rifugio, non solo in senso metaforico, ma anche fisico.

Se si tratta della prima casa, poi, sono anche previste delle agevolazioni per l’acquirente. In questo post vedremo quali sono i vantaggi che si possono godere al momento dell’acquisto della prima abitazione e chi ne ha diritto.

Ma prima di qualsiasi trattativa di compravendita ricordati delle verifiche catastali e ipotecarie sul fabbricato di tuo interesse. Sono compiti del notaio, ma anche tu, indipendentemente, puoi effettuare alcune verifiche e ottenere alcune informazioni sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Infine, ricorda anche che oltre al costo della casa e alle imposte, dovrai sostenere anche alcune spese notarili.

Cosa sono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa?

Le agevolazioni previste dalla Legge italiana sull’acquisto della prima casa consentono di pagare imposte ridotte quando si compra la prima abitazione. I vantaggi riguardano le imposte di registro, ma anche quelle catastali e ipotecarie e valgono sia nel caso di acquisto da privato o da impresa, sia in caso di successione o donazione.

Per capire chi e come usufruire delle agevolazioni è necessario prima sapere quali sono le imposte che lo riguardano.

Quali sono le imposte sull’acquisto di una casa senza agevolazioni?

Le imposte variano a seconda che la casa sia venduta da un privato o che la casa sia venduta da un’impresa (come per esempio direttamente dal costruttore).

Imposte standard per chi compra una casa:

Se il venditore dell’abitazione è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% del valore catastale* (e comunque non inferiore a 1.000 €);

- l’imposta ipotecaria fissa di 50 €;

- l’imposta catastale fissa di 50 €.

Se il venditore dell’abitazione è un’impresa, la cessione è esente da IVA e l’acquirente dovrà quindi pagare:

- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (e comunque non inferiore a 1.000 €);

- l’imposta ipotecaria fissa di 50 €;

- l’imposta catastale fissa di 50 €.

Ci sono due casi particolari in cui l’impresa venditrice potrebbe scegliere di assoggettare l’operazione all’IVA:

  • vendite dalle imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori oppure dopo i 5 anni;

  • cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;

In questi casi l’acquirente dovrà pagare l’IVA al 10% per abitazioni appartenenti alle tutte le categorie catastali ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 per cui l’IVA è del 22%.

Venditore Imposte dovute
PRIVATO
o
IMPRESA
(con vendita esente da Iva)
REGISTRO 9%
(con un minimo di 1.000 euro)
IPOTECARIA 50 euro
CATASTALE 50 euro
IMPRESA
(con vendita soggetta a Iva)
IVA 10%
(22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9)
REGISTRO 200 euro
IPOTECARIA 200 euro
CATASTALE 200 euro

 

Nota bene, il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura) rivalutata del 5% per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.

In qualsiasi caso (acquisto da impresa con o senza IVA o acquisto da privato), le tre imposte sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Quali sono le agevolazioni sull’acquisto della prima casa?

Se il venditore è un privato o un’impresa esente da IVA, il bonus prima casa prevede per l’acquirente:

  • imposta di registro proporzionale al 2% del valore catastale (anziché del 9%);

  • imposta ipotecaria e imposta catastale non variano e rimangono entrambe di 50 €.

Se il venditore è un’impresa, con vendita soggetta a IVA, le agevolazioni per l’acquirente saranno:

  • IVA al 4%, anziché al 10%;

  • imposta di registro fissa di 200 €;

  • imposta ipotecaria fissa di 200 €;

  • imposta catastale fissa di 200 euro.

Venditore Imposte dovute
PRIVATO
o
IMPRESA
(con vendita esente da Iva)
REGISTRO 2%
(con un minimo di 1.000 euro)
IPOTECARIA 50 euro
CATASTALE 50 euro
IMPRESA
(con vendita soggetta a Iva)
IVA 4%
REGISTRO 200 euro
IPOTECARIA 200 euro
CATASTALE 200 euro

 

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze (cantine, soffitte, solai, posti auto...) anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

E non è tutto: gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Chi può usufruire delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa?

Per poter aver accesso alle agevolazioni e pagare imposte più basse sono necessarie alcune condizioni.

In particolare, riguardo all’immobile:

  • il fabbricato che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 e C/2, C/7 e C/6;

  • il fabbricato si deve trovare nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la sua residenza - e comunque non oltre i 18 mesi dal rogito (l’intenzione deve essere trascritta nell’atto di acquisto).

Riguardo l’acquirente, questi sono invece i requisiti necessari per accedere alle agevolazioni:

  • non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato ;

  • non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”;

  • se il contribuente è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può usufruire dei vantaggi fiscali a patto che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto (anche in caso di donazione o successione).

Attenzione: le agevolazioni non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Quando non si ha più diritto alle agevolazioni? Ovvero quando si perde il diritto?

Se non viene mantenuto l’impegno di vendere la casa già posseduta entro un anno si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%dell'importo dell'imposta stessa. Le stesse penali spettano a chi vende la casa acquistata con bonus prima che siano trascorsi 5 anni.

Vecchia casa acquistata Ubicazione della vecchia casa Imposte agevolate sul nuovo acquisto


CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
stesso comune in cui si trova
la casa da acquistare

SI
se entro un anno si vende
la vecchia abitazione
qualsiasi comune
del territorio nazionale




SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

stesso comune in cui si trova
la casa da acquistare
NO
per avere le agevolazioni è necessario
vendere la vecchia abitazione
prima di acquistare la nuova
comune diverso da quello in cui
si trova la casa da acquistare
SI
non è necessario vendere la casa
di cui si è già proprietari

 

Ricorda che una volta acquistata la casa con il bonus, non la potrai vendere per almeno 5 anni pena la decadenza dei benefici.

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Fonti per questo articolo:
[1] Gli immobili in Italia 2017 – Ricchezza, reddito e fiscalità immobiliare
Agenzia delle Entrate
Istat

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