Quanto costa acquistare una casa: oltre al mutuo, spese notarili e imposte da non sottovalutare

Stai decidendo di acquistare la tua prima casa. È un passo importante ed è fondamentale compierlo conoscendo bene tutte le spese da sostenere prima di firmare il contratto di compravendita. Oltre al mutuo, ci sono altre spese non sempre previste che è opportuno conoscere. Parliamo delle spese notarili e delle imposte. Ovvero, tutto quello che non rientra nel costo dell'immobile, e che spesso viene sottovalutato.

Quando acquisti una casa, è bene ricordare quanto sia importante l’atto notarile. Affidarsi a un notaio, infatti, è un obbligo di legge, ed è la sua firma a rendere ufficiale il passaggio di proprietà di un immobile. Ma questa azione ha dei costi, perciò oltre alle rate del mutuo, è bene individuare tutte le altre spese che dovrai affrontare per finalizzare l'acquisto della nostra nuova casa, per non avere sorprese.

Di seguito, analizzeremo tutte le imposte, fisse, che dovrai aggiungere alla quota totale da versare al notaio.

Spese notarili per l'acquisto di casa: le imposte da considerare

Brevemente, le imposte dovute per la compravendita di una casa, sono le seguenti:

  • imposta di registro: pari al 9% (o 2% nel caso di prima casa) del valore catastale dell'immobile;
  • imposta catastale: pari a 50 euro;
  • imposta ipotecaria: pari a 50 euro;
  • IVA: variabile dal 9% al 22% (come vedremo in seguito).

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente fisso 115,5 (che diventa 126 nel caso di seconda casa).

Numeri e percentuali spesso confondono, è vero. Per fugare ogni dubbio, facciamo un piccolo esempio.

Ipotizziamo che tu stia acquistando un immobile da 100.000 euro, con una rendita catastale pari a 500 euro, e che tale immobile corrisponda alla tua prima casa.

Dovrai innanzitutto calcolare il valore catastale. Il calcolo che dovrai fare, quindi, è il seguente: €500 (rendita catastale) x 115,5 (coefficiente di legge) = €57750 (valore catastale).

Abbiamo detto che l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria sono entrambe fisse a 50 euro e che l'imposta di registro (in caso di prima casa) corrisponde al 2% del valore catastale.

I costi, quindi, nel nostro esempio saranno i seguenti:

  • imposta di registro = €57750 x 0,02 = € 1.155;
  • imposta catastale = € 50;
  • imposta ipotecaria = € 50;
  • totale = € 1.255.

Questo scenario si applica nel caso di compravendita tra privati. In alternativa se pensi di acquistare l’immobile da un’impresa, ad esempio dal costruttore, gli oneri fiscali sono diversi, in quanto la compravendita è soggetta ad IVA. 

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Spese notarili per l'acquisto di casa: il calcolo dell'IVA

Come detto l'Iva dovrai pagarla se acquisti da una impresa di costruzioni e, oltre ad essa, sono dovute anche altre spese notarili con importi diversi da quelli dovuti in caso di compravendita tra privati.

L’aliquota Iva varia a seconda dei casi:

  • 4% del prezzo totale dell'immobile, per la prima casa;
  • 10% del prezzo totale dell'immobile, per la seconda casa;
  • 22% del prezzo totale dell'immobile, per un'abitazione di lusso.

Le imposte (di registro, catastale e ipotecaria) sono, infatti, fissate a 200 euro ciascuna.

In questo caso, ipotizzando che il prezzo del tuo (futuro) immobile sia di 100.000 euro, e corrisponda alla tua prima casa, le spese notarili che dovrai affrontare sono le seguenti:

  • imposta di registro = € 200;
  • imposta catastale = € 200;
  • imposta ipotecaria = €200;
  • IVA = €100.000 x 0.04 = € 4.000;
  • Totale = € 4.600.

Il calcolo, in questo caso, è: 100.000 (prezzo dell'immobile) x 4% (IVA) = 4000.A cui vanno aggiunti 600 euro di imposte. Questi sono i costi che dovrai sostenere al momento della stipula dell'atto di compravendita (o rogito), e a cui va aggiunto il compenso del notaio.

Spese notarili per l'acquisto di casa: detrazioni e incentivi fiscali

L’incentivo fiscale per favorire l’acquisto di abitazioni di nuova costruzione (o a elevata efficienza energetica), introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 56, l. 28 dicembre2015, n. 208) è stato riconfermato dalla Legge di Bilancio 2018.

Questo significa che puoi detrarre dall’Irpef il 50% dell’IVA pagata, se, entro il 31 dicembre 2018 acquisti, da un’impresa costruttrice, un immobile di classe energetica A o B - ovviamente, a destinazione residenziale.

Si tratta di una detrazione ripartita in 10 anni, e di cui potrai godere a condizione che quella acquistata sia la tua prima o seconda casa.

Prevedi le spese notarili per l'acquisto della casa

Con questa piccola guida, speriamo di averti aiutato a prevedere più puntualmente i costi complessivi per l’acquisto della tua casa, con particolare attenzione alla questione fiscale. Per ulteriori approfondimenti, ti consigliamo di visionare il Sito del Notariato Italiano.

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