Comprare la seconda casa è ancora un buon investimento?
Siamo di fronte a una di quelle domande dalla risposta complessa e articolata: quando si parla di investimenti, si devono necessariamente considerare diversi fattori. Uno fra tutti la disponibilità economica.
Sembrerà banale, ma posso assicurarti che spesso, in casa, i conti si fanno superficialmente, senza considerare spese aggiuntive, tasse e accise. Se da principio si pensa di poter accendere tranquillamente un mutuo, poi si scoprono uscite impreviste. La conseguenza potrebbe essere la bancarotta e il relativo pignoramento dell'immobile, una estrema conseguenza della quale non sogni certamente essere il protagonista.
Se hai valutato bene il tuo reddito e hai deciso di investire sul mattone, magari per la tua seconda casa, questo articolo ti sarà molto utile per valutare bene le tue possibilità.
Quanto alla scelta del tipo di investimento, da decenni inteso come l'unica forma “sicura”, nulla da eccepire. È un'ottima scelta. Una casa possiamo toccarla, possiamo viverla. Viceversa, un'azione, un BOT o un altro qualsiasi titolo finanziario non ci dà altrettanta sicurezza.
Ed è anche per questo che preferiamo investire sugli immobili. Ma facciamo bene? In linea di massima sì. E ora ti spiego anche perché. Attraverso un semplice schema che riassume vantaggi e rischi per l'acquisto di una seconda casa come investimento.
In sintesi, ecco cosa troverai in questo articolo:
- i vantaggi derivati dall'acquisto di una seconda casa
- i rischi da considerare
- gli scaglioni fiscali
- come calcolare l'IMU per la seconda casa
Comprare una seconda casa: quali vantaggi?
Hai messo da parte un piccolo gruzzoletto, sei proprietario di una bella casa in centro, eppure, sei ancora dinnanzi a quel famoso bivio, dove parecchia gente è dovuta passare: investo in un immobile o conservo i miei risparmi investendoli in un titolo, in un fondo oppure in un libretto di risparmio?
Se si tratta della seconda casa, la vedo come un vero salvadanaio di cemento. Pensaci bene, potresti comprare quella casa sul promontorio, che sogni da quando eri più giovane, e che ammiravi durante le tue vacanze al mare. I soldi che useresti per pagare il mutuo, una volta che quest'ultimo sarà estinto, saranno i tuoi risparmi. La casa, per qualsiasi necessità, potrai sempre venderla, o affittarla e ricavarne un reddito passivo.
A proposito di affitto, ti parlo subito del secondo reale vantaggio: la destinazione d'uso. Sì, in effetti, non suona come un vantaggio, ma può diventarlo se valuti bene l'utilizzo della tua seconda casa. Dimenticati della casa al mare, e concentrati su un ampio quadri vani in una zona presa di mira dai centri commerciali. Acquistare una seconda casa in una zona ben servita può significare affittarla facilmente. Probabilmente farai un affare (il mercato immobiliare oggi è in crisi, e il valore di acquisto delle case è sensibilmente più basso rispetto a qualche anno fa) e pagherai le rate del mutuo con la quota d'affitto.
Oppure, una casa al centro da trasformare in casa dello studente? Per non parlare della possibilità di aprire un B&B e differenziare il tuo business.
Come vedi i vantaggi sono diversi, ma per avere un quadro completo devi anche considerare i rischi a cui potresti incorrere.
Per approfondire: rapporto immobiliare 2016.
Quali sono le principali accise sulla seconda casa?
Parlando di spese non considerate da principio, la prima cosa a cui dovresti pensare riguarda l'IMU. Fortunatamente, anche in questo caso, la destinazione d'uso è pronta a venirti incontro. Infatti, nel caso la tua seconda casa sia da destinare, ad esempio, ai tuoi figli, pagheresti un'imposta al 50%. Per affitti con patti concordati (o in deroga), le tasse scendono al 75%.
Stabilisci, ancora prima di acquistare, qual è il tuo reale bisogno.
Un altro aspetto da considerare riguarda le spese annuali. Con una seconda casa che produce reddito, le tasse di fine anno subiranno un incremento. Quindi, cerca di valutare se per te risulterebbe conveniente un cambio di scaglione, e un conseguente aumento dell'IRPEF.
Ecco un rapido excursus tra i vari scaglioni fiscali (e relative aliquote):
- I scaglione: reddito compreso tra 0 e 15.000 euro → aliquota IRPEF pari al 23%
- II scaglione: reddito compreso tra 15.001 e 28.000 euro → aliquota IRPEF pari al 27%
- III scaglione: reddito compreso tra 28.001 e 55.000 euro → aliquota IRPEF pari al 38%
- IV scaglione: reddito compreso tra 55.001 e 75.000 euro → aliquota IRPEF pari al 41%
- V scaglione: reddito superiore ai 75.000 euro → aliquota IRPEF pari al 43%
Per non parlare delle spese ordinarie, e di eventuali ristrutturazioni strutturali, che andranno a incidere sul tuo conto corrente. Prima di acquistare una seconda casa, valuta, soppesa e agisci. Tre azioni che devi fare, così come devi controllare questi tre punti:
- trasporti
- condizione della casa
- zona
Potrebbero rivelarsi dei rischi importanti. Mi spiego meglio. Hai puntato una casa che soddisfa certe caratteristiche, eppure, non è in una zona molto servita dai trasporti pubblici, e sarebbe da restaurare. In altre parole, soldi da spendere e possibilità di affitto ridotte. Non proprio idilliaco come scenario.
Ecco perché, per toccare con mano un risparmio effettivo, è consigliabile affidarsi a un professionista che possa studiare, insieme a te, un piano di investimento adatto alle tue esigenze.
Ricorda, la fretta è cattiva consigliera, sempre.
Come calcolare l'IMU sulla seconda casa
Ti ho parlato di IRPEF e IMU, adesso vorrei darti uno strumento per calcolare quanto ti verrebbe a costare, annualmente, la tassa sul tuo secondo immobile.
Il calcolo parte dalla rendita catastale - che puoi richiedere presso il tuo comune di residenza - a cui va sommato un 5%. Il risultato ottenuto deve essere moltiplicato per un coefficiente: 160 nel caso si tratti di abitazioni e pertinenze (come ad esempio la prima casa), 80 per gli immobili accatastati come ufficio, e 55 per negozi e botteghe.
Questo è il calcolo della base imponibile, al quale va applicata l'aliquota - fissata dalla legge - pari al 7,6 per mille. Differentemente da come avviene per la tassa sulla prima casa, in cui l'aliquota è stabilita dal comune in cui è situato l’immobile.
Per pagare l'IMU, trattandosi di un tributo locale, ti basterà utilizzare il modello F24 semplificato.
NB → I comuni possono decidere di abbassare (o aumentare), fino a tre punti, il valore dell'aliquota. Informati presso il tuo comune, per avere un quadro della situazione il più chiaro possibile.
Per approfondire: come calcolare l’IMU.
Per la scelta dell'investimento migliore, fatti consigliare
Ti ho illustrato i vantaggi e i rischi, che devi considerare prima di acquistare una seconda casa. Investire, risparmiare, e costruire un futuro per te e per i tuoi cari serenamente è possibile.
Dovrai essere consapevole delle tue possibilità economiche e valutare ogni aspetto, ivi compreso il risparmio quotidiano sulle spese correnti, i proventi da altre vendite, i tempi necessari per avere la disponibilità di questi altri fondi, oltre a stabilire prima di accendere il mutuo anche una quota per “varie ed eventuali”, in più oltre a quella necessaria per l'acquisto della seconda casa.
Questa quota sarà funzionale a coprire quelle spese impreviste con altrettanta tranquillità, spese che possono presentarsi quando meno te l'aspetti, specie se nella casa che hai acquistato sarà necessario fare dei lavori di ristrutturazione.
Non lasciarti confondere né intimorire dalla burocrazia, da imposte e percentuali di dubbia comprensione. Piuttosto, affiancati a un professionista e trova la soluzione più adatta a te. Sarai più tranquillo e risolverai senza fatica alcune problematiche che agli occhi di un esperto sono pane quotidiano.