Tuttavia c’è una distinzione da fare. Alcuni lavori accedono infatti alle detrazioni e altri no: da un lato, esiste una sostanziale differenza da fare tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, dall’altra bisogna fare i conti con il Fisco e con le autorizzazioni che il Comune concede per queste categorie di lavori (e la relativa classificazione che ad essi viene data).

Dunque la questione è complessa. Ma che cosa è necessario per effettuare una ristrutturazione ed essere in regola?

Le differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Come detto, i lavori di ristrutturazione edilizia possono essere distinti in:

  • lavori di manutenzione ordinaria

In questo gruppo rientrano gli interventi che devi effettuare non hanno un impatto considerevole sullo stabile. Possono riguardare piccole riparazioni, miglioramenti estetici (come la tinteggiatura o l’inserimento di elementi architettonici) e, più in generale, tutte le trasformazioni che non modificano sostanzialmente gli elementi dell’immobile. Inoltre, con le nuove normative introdotte nel 2016 [2], è aumentato il numero di lavori di manutenzione ordinaria che possono essere effettuati in “edilizia libera”, senza necessità quindi di presentare CILA o SCIA al proprio Comune.

  • lavori di manutenzione straordinaria

In questo gruppo sono invece collocati lavori che modificano sensibilmente l’aspetto esistente. L’abbattimento dei muri, anche portanti, la sostituzione degli impianti, la sostituzione di infissi o dei servizi sanitari, sono considerati lavori di manutenzione straordinaria.

Le agevolazioni fiscali per ristrutturazioni e manutenzione ordinaria e straordinaria

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato, a febbraio 2018, una guida molto dettagliata alle agevolazioni fiscali concesse per le ristrutturazioni edilizie. [6]

In questa guida viene chiarito che “gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano su singole abitazioni che quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali”.

Detrazioni Irpef

L’agevolazione fiscale più conosciuta e utilizzata è quella che è stata introdotta dall’articolo 16/bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) e prevede una detrazione Irpef del 36% (fino a 48mila euro per ogni unità immobiliare).

La Legge di Bilancio 2018 ha prorogato fino a dicembre di quest’anno la possibilità di usufruire di una maggiore detrazione Irpef portando il valore al 50% e innalzando la soglia di spesa massima, da 48mila euro a 96mila euro. Se il Governo non prevederà una nuova proroga, da gennaio 2019 si tornerà al 36%.

Gli interventi sui quali è possibile richiedere la detrazione, sono:

  • Interventi di manutenzione straordinaria (es. rifacimento di scale o miglioramento dei servizi igienici)
  • Restauro e risanamento conservativo (es. apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali)
  • Ristrutturazione edilizia (es. modifica della facciata o realizzazione di una mansarda o di un balcone).

Il documento dell’Agenzia delle Entrate riporta: “non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria, a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione”. Attenzione, però: la distinzione manutenzione ordinaria e straordinaria è data dall’Agenzia delle Entrate e può non coincidere con quella descritta dal Comune di appartenenza. Conviene sempre, per questo motivo, chiedere conferma e, eventualmente, fare un confronto con i documenti forniti dall’Agenzia.

Quanto agli interventi, lo stesso documento chiarisce, più avanti che nel caso di ristrutturazioni condominiali, sono ammesse a detrazione anche gli interventi di manutenzione ordinaria, come riportato nell’articolo 3 del Dpr 380/2001. [9]

Sisma Bonus

Si possono prevedere delle detrazioni speciali e maggiori quando si tratta di opere per la messa in sicurezza statica di un edificio. Le misure sono valide fino al 31 dicembre 2021 e per lavori iniziati entro il 1 gennaio 2017.

Per le abitazioni singole la detrazione che vale è sempre quella del 50% con massimo di spesa dichiarabile 96mila euro.

Se le spese sono invece sostenute per mettere in sicurezza edifici condominiali, le detrazioni sono più elevate:

  • 75%, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
  • 85%, quando si passa a due classi di rischio inferiori.

Le detrazioni si applicano su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e vanno ripartite in 5 quote annuali di pari importo. [7]

Agevolazioni IVA

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio si può usufruire di un’aliquota ridotta dell’Imposta sul Valore Aggiunto.

In particolare:

  • l’IVA è ridotta al 10% per le prestazioni di servizi
  • Sui beni, invece, si applica l’IVA ridotta soltanto se sono ceduti in contratto d’appalto

C’è però un limite significativo da segnalare.

Scrive l’Agenzia delle Entrate: “l’Iva ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. In pratica, l’aliquota del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.”.

Un esempio calzante è segnalato sullo stesso documento:

Costo totale intervento: 10.000 euro
Costo prestazioni lavorative
(manodopera): 4.000 euro
Costo beni significativi*
(es. rubinetteria, sanitari, etc): 6.000 euro

In questo caso L’IVA al 10% si applica sulla differenza tra costo totale e costo dei beni che è: 10.000 – 6.000 = 4.000 euro.

Sulla parte eccedente (nel caso dell’esempio 2 mila euro) si applica la misura ordinaria del 22%.

* I “beni significativi” sono stati individuati dal decreto 29 dicembre 1999.

Detrazione degli interessi passivi sul mutuo (eventuale)

Se per ristrutturare casa hai chiesto un mutuo ipotecario, puoi portare in detrazione anche gli interessi passivi, a patto che tu abbia contratto il finanziamento dopo il 1998.

È possibile portare in detrazione il 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è 2.582,25 euro.
La detrazione spetta al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e che è intesa come prima casa.

Per avere l’agevolazione il richiedente deve documentare:

  • le quietanze di pagamento degli interessi passivi
  • la copia del contratto di mutuo, dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione
  • la copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese.

Altre spese ammesse all’agevolazione fiscale

Oltre alle spese necessarie per eseguire i lavori di manutenzione, così come definiti, ci sono altre uscite funzionali alla realizzazione del progetto, che possono essere portate in detrazione. In particolare ci riferiamo a:

  • Parcella dell’architetto, dell’ingegnere, del geometra o altre prestazioni professionali connesse alla progettazione, comprese quelle per perizie e sopralluoghi;
  • Spese per la messa in regola di impianti elettrici o impianti a metano;
  • Acquisto di materiali;
  • Compenso per la redazione della relazione di conformità;
  • IVA, imposta di bollo, diritti di concessione, autorizzazioni e comunicazioni di inizio lavori;
  • Oneri di urbanizzazione;
  • Altri costi collegati alla realizzazione dei lavori e inclusi nel Decreto n°41 del 1998 [8].

Detrazioni per ristrutturazione: chi può usufruirne

Per poter usufruire delle detrazioni fiscali, oltre a realizzare lavori che rientrano nel novero della manutenzione straordinaria e a presentare le pratiche necessarie, devi essere un contribuente assoggettato al pagamento dell’Irpef ed essere titolare di un diritto reale o personale di godimento sull’immobile. Di conseguenza possono detrarre le spese:

  • proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento;
  • locatari;
  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
  • il componente dell’unione civile;
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato.

Come pagare i lavori per poter accedere alle detrazioni

È importantissimo ricordarsi che è possibile accedere alle detrazioni solo se le prestazioni e i beni vengono pagati con le modalità richieste dalla legge.

In particolare è richiesto un bonifico bancario o postale (anche online) che deve contenere obbligatoriamente i seguenti dati:

  • Causale del versamento che fa riferimento alla norma. In particolare bisogna indicare la dicitura: “articolo 16bis del Dpr 917/1986”
  • Codice fiscale del beneficiario della detrazione
  • Codice fiscale oppure partita Iva del beneficiario del pagamento

Solo nel caso di oneri per i quali non è previsto il pagamento attraverso bonifico, come per esempio gli oneri di urbanizzazione o i diritti per le concessioni, possono essere utilizzate altre modalità.

CILA, SCIA ed Edilizia libera: comunicazioni e permessi da richiedere

Effettuando dei lavori di recupero del patrimonio edilizio, potresti dover avere a che fare con CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività), due pratiche che devono precedere l’inizio della manutenzione straordinaria.

Se i lavori sono di manutenzione ordinaria, invece, si parla di attività in Edilizia Libera e, come precedentemente accennato, sono elencati in un decreto del 2016. A maggio 2018 sono stati raccolti ed ordinati in un documento pubblicato sulla Gazzetta ufficiale: il “Glossario Edilizia Libera” [5]. La lista degli interventi è molto lunga e comprende la maggior parte dei lavori di manutenzione del patrimonio edilizio che puoi realizzare.

Se devi effettuare degli interventi più impattanti, hai bisogno della CILA, una semplice comunicazione che viene presentata allo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di appartenenza e non necessita di seguire iter autorizzativi da parte dell’Ente. Può essere presentata da chiunque benefici dell’intervento, oppure dal professionista che la redige. Quest’ultimo deve essere un tecnico abilitato ed iscritto all’Albo, deve compilare ed asseverare il modello, realizzare gli elaborati necessari e dichiarare la conformità degli interventi da realizzare.

Puoi utilizzare la CILA per una ristrutturazione di impatto relativo come ad esempio il rifacimento degli impianti, lo spostamento delle tramezzature o l’installazione di sistemi antintrusione. Più in generale, per tutto ciò che non coinvolge la struttura portante dell’edificio da ristrutturare.

Nel caso vengano realizzate opere strutturali è quindi necessario richiedere la SCIA, che sarà redatta da un Ingegnere e presentata al Genio Civile del comune dove è ubicato l’edificio.

Conclusioni e consigli finali

Il mondo delle ristrutturazioni è estremamente complesso e ricco di sfumature. Basta un intervento fatto in più o uno in meno per cambiare tipologia di manutenzione e con essa la possibilità di recuperare parte delle spese sostenute. Per questo è importante (in qualche caso obbligatorio) richiedere l’ausilio di un tecnico abilitato, sia esso un architetto, un geometra o un ingegnere, per studiare gli interventi da realizzare, seguirli e monitorarli.

Ricorda inoltre che, per essere sicuro di compiere tutti i passaggi con correttezza puoi rivolgerti all’ufficio tecnico del tuo Comune di appartenenza, o ancora meglio, del Comune dove si trova l’immobile sul quale vuoi intervenire, per tutto ciò che riguarda i permessi e le certificazioni e all’Agenzia delle Entrate per le tematiche fiscali.

Fonti per questo articolo

[1] http://presidenza.governo.it/USRI/ufficio_studi/normativa/DPR.%20917_22.12.1986.pdf

[2] http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/07/13/16G00140/sg

[3] https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/Agevolazioni/DetrRistrEdil36/Per+quali+lavori+DetrRistrEdil36/?page=agevolazionicitt

[4] https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/AI+guide+italiano/Ristrutturazioni+edilizie+it/Guida_Ristrutturazioni_edilizie_2018.pdf

[5] http://www.gazzettaufficiale.it/do/atto/serie_generale/caricaPdf?cdimg=18A0240600100010110001&dgu=2018-04-07&art.dataPubblicazioneGazzetta=2018-04-07&art.codiceRedazionale=18A02406&art.num=1&art.tiposerie=SG

[6] https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/AI+guide+italiano/Ristrutturazioni+edilizie+it/Guida_Ristrutturazioni_edilizie_2018.pdf

[7] https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/schede/agevolazioni/detrristredil36/interventi+antisismici+detrristredil36/indice+interventi+antisismici+detrristredil36

[8] http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1998/03/13/098G0079/sg

[9] https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Schede/Agevolazioni/DetrRistrEdil36/NP/DPR+n+380+del+6+giugno+2001/Dpr+380+del+2001.pdf

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postato: Luglio 18, 2018