Secondo gli ultimi dati Istat, in Italia sono oltre 2,7 milioni le case vuote. Il motivo principale? Il pensiero di dover affrontare (e risolvere legalmente) inquilini che non vogliono (o possono) pagare il canone di locazione.

Eppure per molti italiani la seconda casa continua a essere un investimento per ricavarne reddito passivo.

Contratto di locazione in piena regola: come fare

Il contratto di locazione (ad uso abitativo) è un accordo scritto in cui il locatario mette a disposizione dell’inquilino un immobile per un periodo di tempo ben determinato, dietro la corrispondenza di un canone mensile e delle (eventuali) spese condominiali.

Per essere valido e per permettere dunque al locatario di attivare tutte le procedure di tutela, il contratto deve essere registrato.

Secondo le specifiche dell’Agenzia delle Entrate il contratto può essere registrato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici
• richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.
• Per la corretta compilazione del contratto di locazione sono richiesti:
• i dati anagrafici del locatario
• i dati anagrafici dell’inquilino
• gli estremi catastali dell’immobile.

Prima di procedere alla locazione, a partire dall’agosto del 2013, è necessario disporre dell’Attestazione di Prestazione Energetica.

Nel contratto di locazione devono inoltre essere stabiliti i termini e le date in cui l’inquilino dovrà versare il canone mensile (ovviamente con l’indicazione del suo ammontare).

Cosa fare in caso di morosità dell’inquilino

In caso di ritardato o mancato pagamento, il locatore deve intimare il pagamento tramite raccomandata con avviso di ricevimento, per poter pretendere anche gli interessi (articoli 1282 e 1219 del Codice Civile). E per la legge (art. 5, l. 392 del 27 luglio 1978), il mancato pagamento del canone entro 20 giorni dalla data di scadenza prevista da contratto (o delle spese accessorie per un ammontare che supera due mensilità del canone), autorizza il locatario a richiedere la risoluzione del contratto per morosità e condanna dell’inquilino a riconsegnare l’immobile.

Sia in caso di ritardato che di mancato pagamento, il locatario (tramite avvocato) deve notificare all’inquilino di presentarsi davanti al Giudice.

Se il conduttore (ovvero l’inquilino) non si presenta all’udienza o non si oppone alle richieste del locatario, il Giudice verifica la validità dei documenti, convalida lo sfratto, definisce la data di esecuzione e procede allo scioglimento del contratto. Se l’inquilino richiede il “termine di grazia”, il Giudice gli concede 90 giorni di tempo per il pagamento della morosità e rinvia l’udienza per verificare lo stato della situazione.

Se invece l’inquilino si oppone alle richieste con prova scritta, il Giudice può richiedere di fornire le prove della condizione di morosità o di non morosità. Tuttavia il locatario può sempre chiedere il rilascio immediato dell’immobile.

Se, entro la data decisa dal Giudice, l’inquilino non restituisce l’immobile, il locatario deve notificare all’inquilino un atto di precetto per intimare l’abbandono dell’immobile entro 10 giorni. Scaduti questi, se la situazione risulta invariata, ci si può avvalere dell’Ufficiale Giudiziario e chiedere di procedere allo sfratto. Il conduttore avrà quindi ulteriori 10 giorni di tempo prima dello sfratto vero e proprio, con intervento della forza pubblica, del proprietario dell’immobile, di un medico dell’ASL di competenza e un fabbro per aprire e sostituire la serratura.

Ѐ bene specificare che in possesso di un documento di sfratto per morosità, il proprietario dell’immobile può chiedere al Giudice di emettere un’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti o fino alla riconsegna dell’immobile. Tuttavia l’effettivo recupero del credito non è garantito: se l’inquilino non ha averi patrimoniali (mobili o immobili) che possano essere soggetti a pignoramento non c’è modo di recuperare il credito.

A tutela dei proprietari arriva l’affitto assicurato

Per ridurre la possibilità di affrontare esperienze del genere, si è diffuso negli ultimi tempi il fenomeno dell’affitto assicurato, che consiste nella stipula una polizza assicurativa capace di metterti al sicuro da eventuali morosità, a fronte di un premio variabile (tra l’1,4% e il 2,5% del canone annuo). Questa assicurazione permette di richiedere il rimborso di un massimo di 12 mensilità, le eventuali spese per riparare danni arrecati dagli inquilini all’immobile oltre al recupero delle spese legali per sfratto (tetto massimo variabile a seconda delle compagnie).

In conclusione, per metterti al sicuro dal rischio di morosità del tuo inquilino

Registra sempre un contratto regolare, è il primo modo di metterti al riparo da eventuali problemi successivi all’affitto. Chi non registra il contratto, tra l’altro, commette un reato ed è sottoposto alle sanzioni come previsto dall’art. 69 del DPR 131/1986.
Per registrare il contratto e pagare le tasse sull’affitto dovrai prevedere il pagamento di un’imposta di registro e di un’imposta di bollo secondo le percentuali esplicitate sul sito dell’Agenzia delle Entrate ma questo esborso di denaro sarà ripagato dalla possibilità di poter agire legalmente nel caso il tuo inquilino non pagasse i canoni stabiliti, nei tempi stabiliti.

Puoi tutelarti con l’affitto assicurato, ossia stipulando una polizza assicurativa.

Fonti per questo articolo:

• Indagine Istat
• Uppi (Unione piccoli proprietari immobiliari)
• Avvocato flash 
• Studio Ninarello