Vendere casa, gli obblighi del venditore

Certificati, conformità, piante catastali: obblighi fiscali da rispettare per vendere un immobile a norma di legge.  Vediamo insieme tutte le informazioni utili da sapere.

Il mercato immobiliare, nell’ultimo anno, ha mostrato trend e movimenti positivi e interessanti, sia in termini di vendita che di acquisto.

Molto spesso tuttavia, prima di acquistare è necessario riuscire a vendere. E cercare di farlo al meglio senza rimanere intrappolati negli accidentali percorsi burocratici che fiancheggiano le fasi delle operazioni di vendita di un immobile.

Partendo dal presupposto che, su base nazionale, in media il tempo di una compravendita immobiliare si attesta sui 7 mesi [1], meglio mettersi subito in regola con tutti i documenti richiesti per legge e utili al potenziale acquirente per scegliere di comprare.

I documenti necessari prima di poter intraprendere una vendita - privata o a mezzo agenzia - sono:

  • pianta dell’immobile e visura catastale
  • atto di compravendita (rogito di acquisto)
  • certificazione energetica
  • certificato di conformità degli impianti
  • certificato di agibilità
  • ispezione ipotecaria

Vendere casa: richiedere la planimetria catastale online e gratis

Tecnicamente, la planimetria catastale non è altro che una piantina dell’immobile (di solito in scala 1:200) e contiene tutte le informazioni registrate al catasto di competenza: altezza, lunghezza, numero di vani e loro distribuzione dell’immobile in questione.

Il documento deve essere, per legge, aggiornato al momento della compravendita: quindi se sulla casa sono state effettuate operazioni che hanno modificato la dimensione o la disposizione dei vani/locali, è bene rivolgersi ad un tecnico (un architetto, un ingegnere o un perito industriale) per apportare e registrare le modifiche all’ufficio del catasto.

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile richiedere gratuitamente la planimetria tramite l’accesso al servizio di Consultazione Planimetria Catastale Online (tramite registrazione sul sito) [2] per aggiornare le piantine catastali delle unità immobiliari urbane, senza uscire di casa.

La richiesta di accesso al sistema può essere fatta anche in versione cartacea presso gli sportelli catastali o gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate. La richiesta di aggiornamento della planimetria è gratuita per i contribuenti, legittimi proprietari della casa.

L’atto di compravendita è fondamentale per vendere casa

Se vuoi vendere qualcosa, devi prima dimostrare che ne sei il proprietario. Ecco perché il rogito di acquisto della casa è un documento di fondamentale importanza per la fase di compravendita.

Parliamo di un documento di norma redatto da un notaio che registra il trasferimento di una casa da chi vende a chi acquista. Nel documento in questione sono riportati il valore dell’operazione, la modalità di pagamento ed eventuali spese di mediazione, oltre alle imposte fisse (di registro - 9%, ipotecaria - 50 euro, catastale - 50 euro) da aggiungere alla parcella da versare al notaio al momento della registrazione dell’atto.

Il rogito è un documento indispensabile per procedere alla vendita. Se lo hai smarrito, puoi richiederne una copia al notaio che lo ha registrato o, se il notaio non è rintracciabile, all’archivio notarile di competenza.

Attestato di prestazione energetica: documento obbligatorio

L’attestato di prestazione energetica (APE) è diventato obbligatorio per qualsiasi trasferimento di proprietà (oltre che per la registrazione all’Agenzia delle Entrate dei contratti di locazione): in mancanza del documento si va incontro ad una multa che va dai 3000 (tre mila) euro ai 18000 (diciotto mila) euro.

Se ti accorgi di esserne sprovvisto, devi richiedere la certificazione energetica ad un tecnico specializzato, che effettuerà un sopralluogo e produrrà un documento da registrare al Catasto Energetico Regionale. Nel documento sarà indicata la classe energetica di appartenenza del tuo immobile (compresa tra A+ e G), l’indice di prestazione energetica (IPE) e gli eventuali suggerimenti per migliorarla. L’APE ottenuto ha validità pari a dieci anni.

Se la tua casa ha una certificazione ACE (rilasciata prima del 2013), sappi che puoi presentarla in sostituzione dell’APE perché è valida per dieci anni (purché tu non abbia fatto interventi che abbiano potuto influire sul consumo energetico del tuo immobile).

Certificato di conformità degli impianti

La dichiarazione di conformità, rilasciata da un tecnico, attesta la totale rispondenza alle norme vigenti e alle specifiche tecniche di ogni impianto presente in una casa. Il documento è obbligatorio per tutti i tipi di impianti: elettrici e gas, idrosanitari, di riscaldamento, di antincendio, di sollevamento, di scariche atmosferiche, di automazione per porte e cancelli, di condizionamento e climatizzazione.

Il certificato va allegato al rogito di acquisto: in mancanza, viene messo agli atti che l’acquirente si impegna a mettere in regola tutti gli impianti a sue spese.

Il mancato rilascio del certificato da parte delle aziende che hanno eseguito i lavori, prevede sanzioni fino a diecimila euro: ma richiederlo sempre è un ottimo esercizio di risparmio, per evitare di ritrovarsi a pagare per eventuali contestazioni relative alla presenza di eventuali difetti o impianti obsoleti.

Certificato di agibilità obbligatorio per vendere casa

È un documento che attesta le condizioni di igiene, di risparmio energetico, di sicurezza dell’immobile e dei suoi impianti, rilasciato dagli uffici comunali. In caso di smarrimento, puoi richiederne una copia presso gli uffici competenti del tuo comune.

Ispezione ipotecaria: online e gratuita

Prima di acquistare un immobile è importante accertarsi che su di esso non gravino decreti ingiuntivi, pignoramenti o ipoteche. Quindi se vuoi vendere casa è tuo interesse verificare e certificare che la situazione sia cristallina.

Il documento viene rilasciato gratuitamente, accedendo al servizio di consultazione dell’Agenzia delle Entrate ed è un’operazione gratuita solo per i proprietari dell’immobile. Se a richiedere l’ispezione è l’acquirente, il servizio è a pagamento presso Poste Italiane: online si pagano circa 10 euro (+ commissione) per ogni nominativo cercato, cioè il 50% in più delle tariffe applicate direttamente allo sportello.

Concludendo: quali sono i diritti e i doveri del venditore?

Nel momento in cui decidi di mettere la tua casa in vendita con l’intermediazione di un’agenzia oppure da privato a privato, devi ricordarti che hai dei diritti, ma anche dei doveri.

È tuo diritto:

  • ricevere dall’acquirente l’intero prezzo convenuto,
  • occupare la casa anche dopo la cessione se l’acquirente autorizza questo ritardo di consegna,
  • autorizzare l’acquirente a occupare la nuova casa prima dell’effettivo passaggio di proprietà, fermo restando che sarai responsabile civile, penale, amministrativo e fiscale dell’immobile fintanto che l’immobile resterà legalmente di tua proprietà.

I tuoi doveri sono, invece:

  • Garantire la piena proprietà dell’immobile, oltre che la titolarità, disponibilità, libertà da ipoteche, pignoramenti e altro genere di vincoli o limitazioni,
  • Consegnare l’immobile nello stato di fatto in cui si trova, libero da persone, contestualmente al saldo del prezzo convenuto,
  • (Se si tratta di un immobile condominiale) pagare tutte le spese deliberate fino alla data di vendita (salvo patti contrattuali differenti),
  • Comunicare all’autorità locale di Polizia di Stato o al Sindaco entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le generalità dell’acquirente.[3]

Fonti per questo articolo

1. Sondaggio congiunturale sul Mercato delle Abitazioni in Italia (http://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/sondaggio-abitazioni/2017-sondaggio-abitazioni/01/index.html)

2. Agenzia delle Entrate, servizio di Planimetria Catastale (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/cosadevifare/consultare/planimetria+catastale/scheda+info+planimetria+catastale)

3. Diritti e doveri in caso di compravendita immobiliare (https://sosonline.aduc.it/scheda/compravendita+beni+diritti+doveri+vizi+garanzie_15811.php#Voce_2

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