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Guida all’affitto in comodato d'uso gratuito: quando si può fare e cosa si risparmia

Cos’è il comodato d'uso gratuito? Quali sono i vantaggi e quando si può/non si può fare? Ecco perché si tratta di un’opzione vantaggiosa con un regime fiscale più favorevole per chi possiede una seconda casa. L’importanza di proteggere l’investimento immobiliare. 

Postato: September 12, 2019

 

Il comodato d’uso è un contratto grazie al quale è possibile consegnare un bene, mobile o immobile, a un altro soggetto stabilendo l’obbligo di riconsegna alla scadenza del termine concordato.

È una tipologia di accordo molto diffusa ed è utilizzata sia tra privati che fra imprese.

Spesso viene stipulato da coloro che possiedono una seconda casa, concessa in comodato d’uso ai figli, in modo da ottenere delle agevolazioni di natura fiscale. Secondo i dati forniti dall’[1] Agenzie delle Entrate gli immobili con questo utilizzo ammontanto a 1.224.965 pari al 2,15% del totale.

In questo articolo ci concentriamo sulla cessione in comodato d’uso di beni immobili. Vediamo insieme come si disciplina e quali sono i vantaggi fiscali correlati.

 

Cos’è il comodato d’uso gratuito?

Stipulare un contratto di comodato d’uso gratuito fra genitori e figli è un modo per ricevere un consistente sconto fiscale sulla seconda casa.

Il comodato d’uso gratuito può rappresentare un’ancora di salvezza per i figli che possono non pagare un affitto in casa di proprietà dei genitori, e per i genitori stessi che ottengono in cambio un alleggerimento del carico di tasse sulle proprietà.

Tecnicamente il comodato d’uso gratuito è il contratto con cui una parte (il comodante) consegna all’altra (il comodatario) l’uso di una casa (un immobile) per un tempo determinato o per un uso specifico, con l’obbligo di restituire le chiavi al momento del termine del contratto.

È bene sapere che parlare di “affitto in comodato d’uso gratuito” è una consuetudine ma in realtà non è del tutto corretto. Infatti Non è un vero contratto di affitto

Il comodato d’uso non va confuso con il contratto di locazione (affitto). Quest’ultimo presuppone che l’immobile sia concesso in godimento dietro pagamento di uncanone. Chi concede un bene in comodato, invece, lo fa a titolo gratuito, senza pretendere nulla in cambio.

E’ bene sapere, inoltre, 

1.      Può essere stipulato in forma scritta o verbale

Il contratto di comodato non richiede una forma particolare e può essere stipulato sia in forma scritta che verbale, cioè senza mettere nulla per iscritto. La forma scritta, tuttavia, è sempre da preferire; infatti, se il comodato è su carta, ciascuna delle due parti che firma il contratto avrà una prova tangibile e potrà tutelare maggiormente i propri diritti se dovessero nascere dei problemi che richiedono una disamina legale.

2.      Il comodatario (chi è in affitto gratuito) non diventa il proprietario dell’immobile.

Attraverso il contratto di comodato, il comodatario ha sull’immobile un diritto personale di godimento, ma non ne diventa proprietario. Egli può godere dell’immobile e utilizzarlo gratuitamente fino a quando lo prevede il contratto ma non può concederlo a un terzo salvo consenso del comodante. Se il comodatario viola queste regole, il comodante può chiedere l’immediata restituzione dell’immobile e ottenere il risarcimento dei danni.

 

Comodato d’uso gratuito: quali sono gli obblighi delle parti

Con il contratto di comodato, i contraenti accettano di rispettare una serie di obblighi, elencati dal codice civile [2].

Chi riceve un immobile in comodato d’uso gratuito deve:

  • custodire e conservare l’immobile con diligenza e cura.
  • Utilizzare il bene ricevuto in comodato (la casa) solo per l’uso determinato dal contratto.
  • Usarlo esclusivamente. Il senso di questa regola è che chi vive in una casa in comodato d’uso non può concederla ad altri (in affitto o in comodato). Per permettere ad altri di utilizzare quel bene c’è bisogno del consenso del comodante, ovvero del proprietario. Se il comodatario viola quest’obbligo si può richiedere la rescissione immediata del contratto, la riconsegna della casa e persino intentare una causa per risarcimento danni.
  • Restituire l’immobile alla scadenza del contratto o – in mancanza di termine – quando il proprietario lo richiede. Se infatti il proprietario ha bisogno urgente della casa, può chiederne la restituzione immediata.

Se sul contratto non è stato stabilito un termine per la restituzione dell’immobile, il comodato si dice precario, perché il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richiede.

Il comodante, cioè colui che mette a disposizione la sua casa:

  • è tenuto al risarcimento se non avvisa il chi riceve il comodato di eventuali difetti dell’immobile che potrebbero recargli danno.
  • Deve rimborsare a chi riceve il comodato le spese di straordinaria amministrazione sostenute da quest’ultimo per la conservazione dell’immobile, purché si tratti di spese necessarie e urgenti.

In caso di morte della persona in affitto gratuito il comodante può esigere dagli eredi l'immediata restituzione dell’immobile.

In caso di morte del proprietario dell’immobile si interrompe immediatamente invece il comodato precario; se invece il contratto di comodato è a termine, questo può proseguire fino alla sua scadenza.

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Comodato d’uso gratuito: sconto del 50% su IMU e TASI

Fatta chiarezza sui termini, cerchiamo di fare luce sui vantaggi fiscali che questo tipo di contratto può portare.

La più importante agevolazione riguarda IMU e TASI per le quali è prevista una riduzione del 50% della base imponibile sulle seconde case concesse in comodato d’uso gratuito.

Questa agevolazione fiscale tuttavia scatta soltanto se il contratto di comodato d’uso gratuito è stipulato tra parenti in linea retta entro il primo grado, cioè soltanto quando si tratta di genitori e figli.

Inoltre, per usufruire di tale agevolazione è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
  • Il contratto e l’intenzione di usufruire delle agevolazioni deve essere comunicata al Comune di appartenenza utilizzando i moduli predisposti dal Municipio stesso. Tuttavia c’è una recente sentenza della Corte di Cassazione [3] che ha stabilito che, per formalizzare la volontà del contribuente, è sufficiente inviare un fax al Comune contenente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
  • l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale e in ogni caso al solo scopo abitativo. Questo significa che non possono essere inclusi nella riduzione fiscale gli spazi commerciali o di altra natura.
  • l’immobile concesso in comodato non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);
  • chi concede l’immobile in comodato deve risiedere nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso.

Quando l’immobile è concesso in comodato a persone diverse dai figli o dai genitori non c’è riduzione di IMU e TASI.

 

Come registrare un contratto di comodato d’uso gratuito e costi

Per beneficiare dei vantaggi fiscali è necessario formalizzare il contratto e registrarlo: la forma verbale o la scrittura privata di un contratto di comodato d’uso gratuito non valgono.

È necessario provvedere alla registrazione del contratto entro 20 giorni dalla stipula dell’atto. La registrazione si effettua presso l’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello 69 e versando l’imposta di registro di 200 euro con il modello F23. Per ogni 4 pagine di contratto (un foglio protocollo) va acquistata una marca da bollo da 16 euro.

Se il contratto è a tempo determinato – prevede cioè  una data di riconsegna dell’immobile – può essere rinnovato, pagando l’imposta di registro (200 euro) a ogni rinnovo.

Se il contratto è a tempo indeterminato, l’imposta di registro va pagata una sola volta.

Coloro che hanno stipulato un contratto di comodato d’uso immobili verbale, per poter fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016, devono obbligatoriamente effettuare la registrazione presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate:

  • il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”
  • ricevuta del pagamento di 200 euro per l'imposta di registro effettuato con modello F23 (codice tributo 109T).
     

Consigli e considerazioni finali

Il comodato d’uso gratuito è una soluzione molto utile se hai un mutuo sulla seconda casa perché hai effettuato un investimento per i tuoi figli. In questo caso è importante tutelare non solo la tua capacità di acquisto, ma anche il tuo stesso investimento con un’assicurazione specifica per il mutuo che ti consenta di realizzare il tuo progetto, anche se dovesse accadere un grave imprevisto.

Mutuo Vivo di MetLife è la polizza sulla vita che mette al sicuro la casa che hai acquistato, permettendoti di estinguere il mutuo anche in caso di decesso o invalidità permanente totale, senza mettere a repentaglio la proprietà dell'investimento. Si tratta di uno strumento molto versatile e dal costo irrisorio. Ad esempio un 35enne non fumatore spenderà soltanto 13,19 euro al mese per assicurare ai propri cari un capitale di 100.000€ per 30 anni. A questo link è possibile simulare il costo in base alle proprie esigenze.   

 

FONTI:

[1] Agenzie delle Entrate https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/2239117/1.+Lo+stock+immobiliare+in+Italia+analisi+degli+utilizzi.pdf/138b6e74-f5a5-f574-c16c-7d6bee248b06

[2] Art.1803 Codice Civile:

"Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”.

[3] Corte di Cassazione sentenza n. 8627/2019