Come estinguere un mutuo in anticipo

Un prestito è un onere mensile del quale si ha voglia di liberarsi il più in fretta possibile. A volte può capitare che ci siano le condizioni per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo, ma conviene davvero? 

Oltre che un semplice desiderio, l’estinzione totale o parziale del mutuo può diventare una soluzione concreta per sgravare il proprio reddito dal peso delle rate.

Estinguere un mutuo in anticipo significa, infatti, rimborsare all’istituto di credito che ha erogato il prestito l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale. Questa possibilità è garantita in tutti i contratti e contemplata negli accordi fondiari, come recita l’articolo 40 comma 1 del Testo Unico Bancario[1]

Nello stesso articolo c’è l’indicazione importante che il contratto di mutuo deve contenere obbligatoriamente anche esempi su come sul calcolo della penale (se dovuta) per l’estinzione anticipata del mutuo con la formula utilizzata.

 

Estinzione totale o parziale?

Se desideri estinguere anticipatamente un prestito hai a disposizione almeno due possibilità: risolvere il contratto per intero, oppure versare una parte del debito residuo prima del tempo con lo scopo di ridurre l’entità delle rate mensili oppure la durata del mutuo (estinzione parziale).

Nel primo caso siamo di fronte alla chiusura definitiva del contratto. La somma che dovrai versare in un’unica soluzione alla tua banca dovrà includere l’ammontare del capitale residuo, alla scadenza dell’ultima rata pagata.

Questa operazione potrebbe richiedere alcuni costi aggiuntivi:

  • penale di chiusura anticipata solo se il mutuo è stato acceso prima del 2 febbraio 2007 (ante legge Bersani)
  • spese amministrative di chiusura delle pratiche (circa 50 euro)
  • rimborso dei dietimi giornalieri [2]

I dietimi giornalieri sono gli interessi dovuti alla banca nel periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata e l’estinzione del prestito.

Ad esempio, se abbiamo un mutuo di 50 mila euro al tasso del 5% annuo e stiamo estinguendo il mutuo dopo 15 giorni dal pagamento dell’ultima rata, dobbiamo fare questo calcolo:

5 : 365 (giorni) = 0,0137%

50.000 x 0,0137 x 15 : 100 = 102,75 euro

Saranno questi gli interessi dovuti all’istituto di credito.

Nel caso di estinzione del debito residuo parziale, invece, il mutuatario si impegna a versare una parte del capitale residuo con lo scopo di abbassare l’importo delle rate o ridurre la durata del mutuo.

Il capitale versato anticipatamente viene dedotto dal debito residuo del prestito e la banca non potrà chiedere alcun interesse su questa quota restituita, per tutta la durata del mutuo.

Di conseguenza sarà necessario effettuare alcuni calcoli per verificare quale sarà la nuova rata che risulterà essere decurtata in modo proporzionale dalla frazione di debito estinto.

Ad esempio:

Facciamo conto di rimborsare 10 mila euro per estinguere parzialmente un debito residuo di 50 mila euro (in fase di rimborso con rate mensili da 500 euro).

La quota che desideriamo estinguere rappresenta il 20% del capitale residuo. Resta dunque ancora da pagare l’80% del debito residuo.

La nuova rata sarà dunque ricalcolata in base a questa proporzione:

500 euro (vecchia rata) x 80% = 400 euro

Esistono anche dei contratti di mutuo che permettono di scegliere, in alternativa alla rimodulazione delle rate mensili, il mantenimento delle stesse rate ma con riduzione della durata del rimborso. Ne parleremo più avanti.

La penale di estinzione anticipata

In merito alla possibile applicazione di penali, occorre precisare che con il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 meglio conosciuto come il Decreto Bersani [3], è stato stabilito che non è possibile applicare alcun tipo di penale ai mutui sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007. Questo vale sia per le richieste di estinzione anticipata parziale sia per quelle di estinzione totale.

Per i mutui sottoscritti prima di tale data, invece, possono continuare a permanere le penali di estinzione. A ogni modo, la stessa legge stabilisce dei limiti massimi per le penali di estinzione anticipata, in relazione alla tipologia del tasso:

  • per i mutui a tasso variabile: viene attribuita una penale massima dello 0,5% se l’estinzione avviene prima del terz'ultimo anno dalla fine. La penale si riduce allo 0,2% se la richiesta avviene durante il terz'ultimo anno mentre è nulla negli ultimi 2 anni;
  • per i mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; per i mutui stipulati successivamente, la penale massima è dell'1,9% per estinzione durante la prima metà degli anni di rimborso rate, dell'1,5% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo fino al quart'ultimo anno, dello 0,2% durante il terz'ultimo anno, mentre è nulla negli ultimi 2 anni.

Estinguere un mutuo in anticipo: quando conviene

Parlare di convenienza in merito all’estinzione di un debito, significa ragionare anche in relazione alla situazione economico-finanziaria della famiglia, dato che - in ogni caso - è un’operazione che impiega capitale.

Alcune volte, se le finanze lo permettono, ridurre l’ammontare delle rate oppure la durata del mutuo o ancora estinguerlo in toto, può essere un’azione conveniente porta un risparmio a lungo termine: il prestito, considerato globalmente e al lordo di interessi, spese di chiusura, dietimi e quant’altro viene a “costare meno” se estinto immediatamente.

Per verificare l’effettiva convenienza dell’operazione bisogna però considerare il piano di ammortamento proposto dalla banca, ovvero il dettaglio delle modalità di rimborso del prestito. La sua funzione è quella di riepilogare i pagamenti periodici che il mutuatario deve effettuare.

Il sistema più frequente nel caso dei mutui è chiamato ammortamento alla francese, caratterizzato da rate di importo costante composte da una quota di capitale (che aumenta nel tempo) e una quota di interessi che nel tempo decresce.

A titolo di puro esempio, in un piano di ammortamento alla francese la prima rata potrebbe essere costituita dal 45% di quota capitale e dal 55% di quota interessi, mentre l’ultima dall’85% di quota capitale e dal 15% di interessi.

In questo caso l’estinzione parziale ti permetterà di ridurre significativamente la rata del mutuo (senza però diminuirne la durata nel tempo) perché sarà ridotta significativamente la quota capitale e in misura minore quella degli interessi sul debito residuo. Chiaramente la convenienza è maggiore se l’estinzione parziale avviene nell’ultima fase di rimborso, cioè negli ultimi anni di mutuo.

Altre banche preferiscono proporre un ammortamento alla francese “modificato”, con quote di capitale calcolate al tasso iniziale e “bloccate” per tutta la durata del rimborso. In questo caso l’estinzione parziale comporterà una riduzione della durata del mutuo che verrà soluto anticipatamente, per un numero di rate la cui somma (della parte di capitale) è uguale all’importo rimborsato prima del tempo. Insieme alla riduzione del numero delle rate ci sarà anche una minima rimodulazione delle stesse, adeguando le quote di interesse al nuovo debito residuo.

In ogni caso, calcolare esattamente il risparmio che si potrebbe ottenere dall’estinzione anticipata non è cosa semplice visto che le variabili in gioco sono molte.

Estinguere il mutuo ti dà la certezza che la tua casa resterà patrimonio tuo e dei tuoi cari, donando stabilità e serenità a tutta la famiglia. C’è però ancora qualcos’altro che puoi fare, per continuare a vivere la quotidianità e gli affetti al cento per cento. Con la polizza infortuni Sicuro Subito di MetLife garantisci ai tuoi familiari un futuro sereno anche in caso di gravi imprevisti, assicurando loro una somma importante nel caso tu non possa più prendertene cura.

Meglio usare i risparmi per estinguere il mutuo o per fare un investimento?

Una delle domande più normali che può venire in mente a chi ha un mutuo e una somma da parte da usare, eventualmente, per estinguere anticipatamente il prestito è: “Mi conviene di più investirla in un conto deposito vincolato o mi conviene estinguere il mutuo?”

La risposta a questa domanda non è affatto semplice e conduce alla necessità di fare delle simulazioni. Se abbiamo a disposizione - ad esempio - 10 mila euro, sarà “necessario comparare la spesa per interessi "risparmiata" a valle dell'estinzione parziale del mutuo per 10 mila euro e il rendimento da interessi attivi "guadagnato" a valle dell'investimento dei 10 mila euro in un conto di deposito. Se il risparmio di interessi passivi è maggiore del guadagno da interessi attivi è chiaramente una buona mossa estinguere parzialmente il mutuo, se è vero il contrario è chiaramente una buona mossa investire in un conto di risparmio.[4]

La simulazione è un’operazione complessa, ma in rete esistono diversi file da scaricare che permettono di calcolare (inserendo l’ammontare totale del mutuo, il numero delle rate, il TAN e l’importo che desideri liquidare in anticipo) la nuova rata e, parallelamente, ottenere una proiezione per il “guadagno” di interessi attivi per la stessa cifra fermata su un conto deposito.

La cancellazione dell’ipoteca

Quando estingui un mutuo è anche il momento di cancellare anche l’ipoteca sull’immobile segnalato a garanzia del prestito.

L’ipoteca viene automaticamente cancellata passati 20 anni dall’iscrizione (infatti per mutui superiori l’ipoteca va rinnovata) ma se decidi di estinguere il mutuo in anticipo potrebbe essere necessario promuovere il processo di cancellazione immediata.

“L'estinzione del debito non obbliga infatti alla cancellazione delle ipoteche. Tuttavia quando si tratta di ipoteche volontarie iscritte a favore di banche o finanziarie è suggeribile eseguirla, visto che il processo può avvenire senza spese attraverso il meccanismo della cancellazione automatica. Negli altri casi bisognerà invece considerare il costo delle formalità”. [5]

La cancellazione dell’ipoteca può avvenire in diversi modi: con atto notarile o mediante la procedura semplificata di cancellazione.

La cancellazione dell’ipoteca mediante atto notarile prevede che il notaio, previa delibera della banca e intervento di un funzionario rappresentante l’istituto creditore, riceva un atto pubblico o una scrittura privata autenticata che presti l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca, che verrà poi annotato a margine dell’iscrizione ipotecaria.
Per questa procedura sarà necessario calcolare il costo dell’atto notarile.

La procedura semplificata di cancellazione dell’ipoteca è stata invece prevista dal decreto Bersani (decreto legge n° 7 del 31/01/2007 convertito, con modificazioni, dalla legge n° 40 del 2/04/2007) e ha il vantaggio di non comportare spese a carico del debitore che contrae il mutuo. Si tratta però di una procedura piuttosto lunga da attuare. [6]

Considerando il caso specifico dell’estinzione parziale, una volta rimborsata la maggior parte del debito all’istituto di credito, è possibile anche chiedere una riduzione dell’ipoteca [7]. Se il valore del debito residuo è inferiore a un quinto del valore ipotecario è possibile svincolare alcuni beni e lasciare l’ipoteca solo su altri. Anche in questo caso, però, è necessario rivolgersi alla banca che dovrà deliberare l’ammissibilità della procedura che sarà poi formalizzata dal notaio.

Fonti per questo articolo

  • 1. Testo Unico Bancario
  • 2. Calcolo dei dietimi giornalieri - Soldi Oggi
  • 3. Decreto Bersani
  • 4. Mutui Supermarket 
  • 5. Telemutuo.it 
  • 6. Visure Italia
  • 7. Diritto Privato in Rete

 

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