Agente immobiliare: ruolo e responsabilità nell'acquisto della prima casa

Comprare casa in autonomia o affidarsi a un agente immobiliare? Soprattutto quando si parla di acquisto di prima casa, spesso mancano le competenze e l’esperienza necessaria per destreggiarsi tra ricerca della casa dei sogni, pratiche da compilare e costi da valutare.

Il primo passo per l’acquisto di un’abitazione consiste proprio nella ricerca dell’immobile, una fase che può durare anche molti mesi, specialmente se i requisiti che si cercano sono tanti. Ma in ogni caso, non bisogna lasciarsi scoraggiare e soprattutto non bisogna avere fretta. Meglio ritardare di qualche settimana invece che cedere alla tentazione di una soluzione che non convince del tutto.

Per essere aiutato e seguito passo a passo in tutti gli step della compravendita affidarsi a un agente immobiliare professionale è molto utile. Quando gli viene descritto con  precisione che tipo di casa si sta cercando, con quali caratteristiche, in quale zona, l’agente immobiliare ha gli strumenti per indirizzare in tempi brevi verso le soluzioni migliori.

Ma vediamo nel dettaglio come può aiutarti.

Cosa fa un agente immobiliare? In cosa può aiutarti e come?

Un agente immobiliare è un mediatore che lavora per mettere in contatto venditore e potenziali acquirenti in modo imparziale, cioè senza essere legato a nessuno dei due da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Il suo lavoro consiste nel fare ricerca, ma soprattutto nell’assistere le due parti, con obiettività per portarle alla conclusione dell’affare.

Quando trovi un annuncio di una casa che ti sembra adatta alle tue richieste e chiedi un appuntamento all’agenzia che ne gestisce la vendita, approfitta dell’incontro

per valutare altre proposte del portfolio.

Come verificare la professionalità di un agente immobiliare?

Sebbene l’agente immobiliare sia un mediatore tra le parti, ci sono alcune caratteristiche che fanno la differenza.

Sebbene non sia un suo dovere, l’agente immobiliare ti può comunicare tutto quello che devi avere in mano prima della firma del compromesso, ti può consigliare le verifiche da fare sull’immobile che sei interessato a comprare (presenza di ipoteche, debiti nei confronti del condominio...) e ti assiste nella preparazione della documentazione necessaria per la conclusione dell’affare  [2].

A questo proposito, è bene sapere che agenti immobiliari non ci si improvvisa. Per poter svolgere questa professione è necessario aver frequentato un corso di formazione e superato un esame (dal 2012 non esiste più l’elenco degli agenti di affari in mediazione) e bisogna essere registrati alla sezione REA della Camera di Commercio e ciò vale sia che per i mediatori autonomi, sia per coloro che fanno parte di una società di mediazione.

Chi non è abilitato non ha infatti diritto alla provvigione relativa alla compravendita.

Si possono detrarre le spese relative all’agenzia immobiliare?

I compensi pagati all’agente immobiliare per l’acquisto di una casa che sia adibita ad abitazione principale sono detraibili dall’Irpef del 19% e per un importo massimo di 1000 euro (quindi, a conti fatti, si possono detrarre massimo 190 euro). La detrazione è possibile solo se è avvenuto il rogito oppure se il compromesso è stato registrato. Questa è solo una delle detrazioni che riguardano la compravendita di immobili, in particolare per chi acquista la prima casa ci sono molti vantaggi fiscali.

Ovviamente se vuoi usufruire di questa detrazione devi conservare la documentazione che provi il pagamento della provvigione.

Qual è la provvigione che spetta a un agente immobiliare?

La provvigione da pagare all’agenzia è una percentuale sul prezzo dell’immobile. Ma finché l’affare non viene concluso, le prestazioni dell’agenzia sono gratuite, infatti il codice civile prevede che debba essere retribuito non il lavoro svolto dal mediatore, ma il suo risultato positivo: cioè il concreto raggiungimento dell’accordo e la conclusione dell’affare tra le parti, che egli ha messo in contatto.

Potrai vedere decine di case, chiedere informazioni e farti consigliare, ma fino al momento della firma del contratto preliminare (o compromesso), non dovrai pagare niente.

Per quanto riguarda la percentuale, è a discrezione dell’agenzia stabilire il valore e solitamente si aggira intorno al 2-3% del prezzo dell’immobile, ma sappi che è tuo diritto contrattare. Se stai comprando una casa in una grande città come Milano o Roma, dovrai aspettarti una percentuale un po’ più alta. In genere i costi delle agenzie sono molto simili tra loro, ma puoi chiedere subito, all’inizio della tua ricerca, a quanto ammontano per non avere sorprese poi.

Per fare un esempio concreto, se la casa a cui sei interessato costasse 200mila euro e la provvigione richiesta fosse del 2%, dovresti pagare 4mila euro all’agenzia. Per questo è bene non sottovalutare né dimenticare questa spesa nel conteggio del costo dell’acquisto di una casa.

Quando un agente deve restituire la provvigione o non ha diritto ad averla?

Come si è già detto brevemente prima, la provvigione spetta all’agente immobiliare quando le due parti coinvolte nella compravendita trovano un accordo e si decidono a comprare-vendere. Le due parti versano la somma dovuta al momento della firma del compromesso - e non al rogito. Al mediatore spetta la provvigione anche se non è stato conferito un incarico scritto: la Cassazione ha infatti stabilito che è sufficiente accettare l’attività del mediatore e trarne vantaggio, perché nasca un rapporto che crei vincolo verso di lui e quindi obblighi a pagargli la provvigione.

Tuttavia, per poter far valere il proprio diritto alla provvigione, il comportamento del mediatore deve essere trasparente e non equivoco. Ecco i casi in cui all’agente non spetta la provvigione o quando la deve restituire:

-        se l’agente immobiliare non ha comunicato alle parti la sua qualità di mediatore allora non ha diritto alla provvigione perché non ha consentito alle parti di valutare o meno l’opportunità di avvalersi della sua opera e di soggiacere ai relativi oneri;

-        il mediatore non ha diritto alla provvigione anche se non comunica a ciascuna delle parti il nome dell’altra entro il termine di efficacia della proposta;

-        se le parti espressamente manifestano la volontà di non avvalersi dell’agente non sono tenute a pagare la provvigione [1];

-        un altro caso in cui non è previsto il pagamento della provvigione è quello in cui l’agente non è imparziale, ma favorisce una delle due parti o fornisce informazioni parziali, errate o non verificate. La legge infatti obbliga l’agente a comunicare eventuali circostanze che potrebbero indurre una delle due parti a non concludere il contratto o quelle relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare [2]. In particolare questi sono i dati che un agente immobiliare deve poter fornire sulla casa oggetto di trattativa: destinazione d’uso, sua commerciabilità, suoi difetti materiali ed eventuali problemi “di diritto”. Inoltre deve conoscere l’identità e le qualità personali dei contraenti e la loro solvibilità;

-        Altra condizione necessaria per pagare la percentuale è l’iscrizione dell’agente alla sezione REA della Camera di Commercio. Nel caso non lo sia e abbia percepito la provvigione, è tenuto a restituirla.

Cosa succede se non viene rispettato il compromesso? Se non diversamente specificato nel contratto, la provvigione all’agente non è dovuta quando la compravendita non si conclude. Per questo molte agenzie inseriscono una clausola relativa a questa eventualità, stabilendo che una parte o tutta gli sia dovuta anche se uno dei due soggetti dovesse sottrarsi al contratto preliminare. È bene informarsi per non trovarsi la sorpresa.

Altre tutele quando acquisti casa?

Come abbiamo visto, affidarsi a un agente immobiliare, è importante soprattutto per avere un aiuto nelle trattative di compravendita di una casa e nella preparazione di tutti i documenti necessari per il rogito. Ma quando si parla di acquisto di un immobile sono tanti i pensieri che ne conseguono, se per esempio hai deciso di comprare casa con un mutuo, ti potrebbe preoccupare l’idea di non riuscire, un giorno, a pagare le rate rimanenti.

Proprio a questo scopo sono pensate le polizze vite per il mutuo: a fronte del pagamento di piccole somme mensili, in caso di un imprevisto (decesso o invalidità permanente) lascerai ai tuoi familiari la possibilità di poter finire di pagare il mutuo - e quindi di mantenere la casa. Se ti interessa saperne di più, puoi provare a calcolare un preventivo per Mutuo Vivo, la polizza vita di MetLife che protegge la tua casa.

Fonti per questo articolo:

[1] La legge per tutti

[2] Camera di Commercio di Torino

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