Come acquistare prima casa: mutuo o contanti?

Quando si decide di comprare casa, oltre all’entusiasmo di un nuovo inizio, possono sorgere preoccupazioni. Uno dei dubbi più frequenti, e più legittimi, riguarda la scelta del metodo di pagamento.

Acquistare la prima casa con mutuo o contanti?

Pagando in contanti si evita di contrarre un debito con una banca, ma questa scelta può lasciare poca liquidità a disposizione. Viceversa, con il mutuo si paga poco alla volta - quindi è una soluzione sicuramente più sostenibile per la maggior parte delle famiglie italiane. D’altra parte però l’impegno nei confronti della banca può avere tempi molto lunghi: i mutui possono durare dai 5 fino ai 30 anni durante i quali dovrai pagare anche gli interessi passivi.

Tanti oggi scelgono di comprare parte della casa in contanti e parte con un mutuo, così da poter mantenere una disponibilità liquida per affrontare le spese notarili, le imposte e gli arredi, oltre alle spese quotidiane e a quelle impreviste che possono sempre accadere.

Stando ai dati pubblicati dell’Osservatorio MutuiOnline, nel primo trimestre del 2018 le richieste di mutuo sono diminuite, ma quelli finalizzati all'acquisto della prima casa sono di più rispetto alle surroghe e occupano il 48,1% dell'intero campione rilevato.

Secondo l’Osservatorio, poi, cresce l'incidenza delle durate più brevi (più convenienti), ed è in leggero calo il volume dell'importo medio della domanda, pari a 126.377 € contro i 128.581 del quarto trimestre 2017.

Infine, l'Osservatorio traccia il profilo di chi richiede un mutuo: è soprattutto del nord Italia (46,5% dei casi), ha tra i 36 e i 45 anni (44,1%) e un impiego a tempo indeterminato (82,1%) con uno stipendio compreso tra i 1.500 e i 2.000 euro (37,4% del campione).

Ma in fin dei conti, cosa conviene fare? Nel post vedremo per ogni soluzione vantaggi e svantaggi e le agevolazioni fiscali relative, ma prima è bene ricordare che per chi acquista la prima casa esistono alcune agevolazioni fiscali - chiamate bonus prima casa - che permettono di risparmiare sulle imposte.

Con il termine “prima casa” si intende l’immobile:

• residenziale e non di lusso (non appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9);
• comprato da una persona che non possiede un altro immobile abitativo nel Comune su cui sorge la prima casa e che non possiede in Italia alcun immobile acquistato con il bonus prima casa;
• acquistato da una persona che porta la residenza nel Comune su cui sorge la prima casa entro 18 mesi dal rogito.

Acquisto prima casa in contanti: vantaggi

La prima condizione per acquistare un’abitazione pagando in contanti è ovviamente la disponibilità economica: occorre avere molti soldi da parte oppure si deve poter contare su un prestito da parte di un familiare (genitori o nonni).

Potendo sceglierla, questa soluzione è vantaggiosa perché evita di avere un debito con la banca per molti anni.

Inoltre, pagare in contanti la casa ha costi più bassi - rispetto al mutuo - perché non si devono pagare gli interessi alla banca e gli onorari e le tasse al notaio e allo Stato. Quindi, di fatto, la casa costa meno rispetto all’acquisto con il mutuo.

Acquisto prima casa in contanti: svantaggi

Come si diceva in apertura, il rischio più grande pagando in contanti è quello di rimanere senza liquidità. Prima di fare una scelta del genere bisognerebbe chiedersi: “Avrò poi la capacità di affrontare le spese quotidiane ed eventuali imprevisti?”.

Se il tuo primo pensiero sono la famiglia e i tuoi figli, se vuoi garantire il meglio ai tuoi bambini, tra cui per esempio la possibilità di continuare gli studi fino all’università, avere una buona disponibilità di soldi da parte è importante per poter far fronte a queste spese, oltre a quelle impreviste.

Inoltre, pagando in contanti non si può usufruire delle detrazioni ISEE previste invece per chi apre un mutuo. La prima casa con mutuo viene, infatti, calcolata sul valore dell’immobile della parte di mutuo ancora da pagare e sulla franchigia per prima abitazione da calcolare in detrazione al reddito complessivo.

Acquisto prima casa con mutuo: vantaggi

Uno dei principali vantaggi comprando la prima casa con un mutuo riguarda le detrazioni fiscali. In particolare, potrai godere di questo vantaggio:

• imposta sostitutiva, che racchiude in sé una serie di oneri fiscali che non devono più essere corrisposti singolarmente (imposte ipotecarie e catastali, imposta di registro, imposta di bollo, tasse sulle concessioni governative), pari allo 0,25% dell’importo finanziato, anziché al 2%.

Inoltre, sebbene in questo caso non si possa parlare di un vero e proprio vantaggio, c’è da considerare la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo nella misura del 19%. Si possono portare in detrazione: gli interessi passivi; le spese di istruttoria e perizia; le spese notarili per il contratto di mutuo; l’imposta sostituiva; le spese di intermediazione richiesta dagli istituti di credito; le imposte per iscrizione o cancellazione di ipoteca; le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Il tutto entro un tetto massimo di 4mila euro (quindi si recuperano 760 euro).

Dal punto di vista della gestione dell’economia familiare, sebbene il mutuo obblighi a organizzare al meglio le spese familiari, consente anche di non intaccare eventuali risparmi accumulati per gestire le spese impreviste.

Acquisto prima casa con mutuo: svantaggi

Lo svantaggio principale di un mutuo riguarda il costo totale: tra interessi, imposte e pratiche burocratiche, il prezzo pagato sarà più alto di quello che si pagherebbe in una volta sola, in contanti.

Inoltre, da non sottovalutare è l’impegno nei confronti della banca. A questo proposito è bene sottolineare che un mutuo più lungo, quindi verosimilmente con una rata più bassa, porterà a pagare più interessi. Un mutuo breve è dunque più conveniente.

Infine, se succede un imprevisto grande può diventare difficile restituire il debito alla banca. Per questo è sempre consigliabile assicurare il mutuo: è un costo in più, ma che permette di affrontare con più serenità questo impegno nei confronti della banca. Le assicurazioni per il mutuo sono prodotti specifici a capitale decrescente. Ciò significa che in qualsiasi momento non dovessi più essere in grado di pagare la rata del mutuo, avresti sempre a disposizione la cifra giusta per ripagare il debito.

Acquisto prima casa e TFR

A proposito di agevolazioni che riguardano l’acquisto della prima casa è bene sapere che, secondo la Legge italiana, si può chiedere l’anticipo del TFR per comprare la prima casa per sé o per i propri figli.

Può fare richiesta chi lavora da almeno 8 anni nello stesso posto di lavoro e l’importo richiesto non può superare il 70% del TFR maturato fino a quel momento e verrà tassato con un trattamento fiscale agevolato (23%).

Per quanto riguarda, invece, il TFR versato in fondi integrativi per l’acquisto della prima casa di abitazione è richiedibile l’anticipo fino al 75% della posizione maturata solo se sono decorsi 8 anni dall’iscrizione al fondo.

Conclusioni

Non c’è una risposta universale alla domanda “Meglio acquistare la prima casa con mutuo o in contanti?”. Come abbiamo visto, ogni soluzione ha i suoi pro e i suoi contro. Ognuno dovrebbe scegliere in base ai propri bisogni e alla propensione al rischio. Se stai pensando di acquistare casa con un mutuo, puoi calcolare il preventivo per assicurarlo.

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