Quando decidi di ristrutturare casa è importante definire il tipo e l’entità dei lavori da fare per poter valutare l’investimento necessario, organizzare le fasi lavorative, gestire eventuali pratiche burocratiche e scegliere le soluzioni finanziarie più adatte alle tue esigenze.

Ristrutturare: manutenzione ordinaria, straordinaria o grande opera?

Tinteggiare le pareti, rimodernare gli ambienti, rinnovare gli impianti, riformulare gli spazi: di cosiddetti “lavoretti” da fare in casa se ne trovano in quantità.

Ma organizzare una ristrutturazione parziale o completa prevede tempi di sviluppo e modalità di esecuzione differenti. Quindi è bene definire prima di tutto la tipologia di intervento che vuoi realizzare: manutenzione ordinaria o straordinaria, piccole opere o interventi strutturali (grandi opere).

• Si parla di manutenzione ordinaria se pensi di tinteggiare i locali o di sostituire i pavimenti. Sono attività che non necessitano di permessi speciali da parte del Comune, né di intervento da parte di specifiche figure professionali (come geometra, ingegnere o architetto).
• Si parla di manutenzione straordinaria quando entrano in campo questioni più specifiche. Il rinnovamento dell’impianto elettrico, idraulico, a gas o di riscaldamento, o se pensi di  ampliare o ridurre gli spazi (demolendo o costruendo pareti interne), avrà bisogno di interventi di specialisti. In questi casi, inoltre, sei responsabile della regolarità dei lavori e dovrai rivolgerti a personale qualificato, in grado di certificare la conformità dei lavori eseguiti alla legge.
• Infine si parla di grandi opere se prevedi interventi che comportano cambiamenti sostanziali sia all’interno che all’esterno di un edificio: in questi casi è necessario il rilascio di una concessione edilizia da parte del Comune di residenza.

Incentivi e detrazioni per la ristrutturazione

Con la Legge di Bilancio 2017, come indicato dall’Agenzia delle Entrate [1], in caso di ristrutturazione edilizia, è possibile detrarre dall’IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte delle spese sostenute e in particolare:

• il 50% per lavori eseguiti dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2017 (con un tetto massimo di spesa pari a 96.000 euro annuale per abitazione)
• il 36% (con un limite annuo di 48 mila euro per abitazione) delle spese eseguite dal 1 gennaio 2018.

Oltre le detrazioni per la ristrutturazione, a disposizione dei contribuenti ci sono anche:

• Bonus Mobili [2] che permette, entro il 31 dicembre 2017,  una detrazione del 50% su una spesa massima di 10.000 euro per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (con etichetta energetica pari a classe A+; classe A per i forni)
• EcoBonus che, fino al 31 dicembre 2017, consiste in una detrazione del 65% per tutti gli interventi che migliorano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti.
• Sisma Bonus che fino al 31 dicembre 2021 consente di una detrazione del 50% (con un tetto massimo di spesa pari a 96.000 euro) per le spese relative alla classificazione, alla verifica e all’adozione di misure antisismiche nelle zone definite ad alta pericolosità. La detrazione può raggiungere quota 80% nel caso in cui l’intervento comporti il passaggio a due classi di rischio inferiori.
• Iva agevolata al 10% per quanto riguarda le prestazioni di servizio di manutenzione ordinaria/straordinaria e recupero edilizio su abitazioni private

Ristrutturazione e agevolazioni fiscali: a chi, per cosa, come e quando

Come indicato dall’Agenzia delle Entrate, per usufruire delle detrazioni fiscali è necessario:

• inviare una comunicazione (se prevista e necessaria, via raccomandata A/R) all’Azienda Sanitaria Locale prima di iniziare i lavori;
• pagare le detrazioni tramite bonifico, con causale esplicita, codice fiscale del beneficiario della detrazione e del pagamento;
• pagare le spese con bonifico o carta di credito (o debito).

È anche necessario indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile e tutti i dati richiesti per il controllo del diritto alla detrazione. E ovviamente bisognerà anche conservare i documenti relativi a:

• concessione, autorizzazione e comunicazione di inizio lavori (se necessari);
• ricevute di pagamento dell’IMU;
• eventuali delibere di approvazione dei lavori e tabelle millesimali di ripartizione delle spese;
• dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori, da parte del possessore dell’immobile;
• ricevute fiscali e fatture delle spese sostenute;
• ricevute dei bonifici di pagamento.

Le condizioni agevolate sono fruibili se:

• non si supera un tetto di spesa di 96mila euro per attività di ristrutturazione svolte tra il 26/06/12 e il 31/12/17
• la detrazione è suddivisa in 10 quote (dello stesso importo) annuali.

Gli aventi diritto alle detrazioni sono:

• il proprietario;
• il titolare di un diritto (uso o usufrutto);
• inquilini e comodatari;
• soci di società semplici e cooperative;
• imprenditori individuali.

Le detrazioni spettano inoltre ai familiari del proprietario o titolare o inquilino nel caso in cui risulti intestatario di spese, fatture e bonifici relativi ai lavori.

Le detrazioni spettano per l’esecuzione dei lavori di:

• manutenzione ordinaria
• manutenzione straordinaria
• opere di restauro e risanamento conservativo
• ricostruzione e/o ripristino di immobili danneggiati da calamità naturali
• realizzazione di autorimessa o posto auto
• eliminazione di barriere architettoniche (ad esempio, realizzazione di ascensori o montacarichi)
• agevolazione mobilità interna ed esterna per persone portatrici di handicap gravi (la detrazione si calcola sulle spese di realizzazione e non sugli strumenti: non rientrano quindi nelle agevolazioni computer, tastiere estese, schermi touch e telefoni vivavoce).
• bonifica dall’amianto e misure anti infortunistica domestica (ad esempio la realizzazione di un corrimano, il montaggio di vetri anti-infortunio e apparecchi di rivelazione di gas. Non sono considerati detraibili le apparecchiature dotate di meccanismi di sicurezza.)
• installazione di misure di prevenzione di atti illeciti (aggressione, furto e sequestro di persona): le detrazioni spettano solo per le spese di interventi sull’abitazione
• interventi finalizzati al risparmio energetico, alla riduzione dell’inquinamento acustico, alle misure antisismiche e di sicurezza statica, alla realizzazione di opere interne sulle abitazioni singole.

In caso di edifici residenziali, le detrazioni spettano per le stesse voci (in proporzione alle quote millesimali di ogni condomino) se i lavori sono stati eseguiti sulle parti comuni.

Oltre alle realizzazioni, si può fruire delle detrazione anche sulle spese legate ai lavori di ristrutturazione, quali:

• prestazioni e consulenze professionali connesse ai lavori
• progettazione
• acquisto dei materiali
• spese di perizia e sopralluogo
• oneri di urbanizzazione
• spese sostenute per la relazione di conformità dei lavori.

Ma anche imposta di bollo e IVA, diritti per le concessioni e autorizzazioni di inizio lavori.

Calcolo dei costi di ristrutturazione

Calcolare il costo di massima dei lavori di ristrutturazione è un’operazione complessa, perché i differenti lavori sono difficili da quantificare in modo univoco, sia per differenze geografiche di costi di manodopera e materiali (da Nord a Sud), sia perché, durante gli interventi, potrebbero verificarsi degli imprevisti che vanno ad influire sull’investimento finale.

I costi dipendono e variano sostanzialmente in base al tipo di immobile (appartamento, villetta, immobile residenziale), alla dimensione, alla zona in cui si trova (e relativi fattori climatici, ambientali e di mercato), al tipo di intervento da realizzare (demolizione e ricostruzione, rinnovo degli impianti, numero di infissi: ogni singola voce influisce sui costi), alla qualità del materiale di realizzazione e molto altro.

Secondo un’analisi congiunta di prontopro.it e immobiliare.it [3], che hanno analizzato i costi di ristrutturazione in 20 capoluoghi italiani, in media il costo di un intervento su un appartamento di 70mq si aggira sui 34.000 euro, ipotizzando un intervento di ristrutturazione completa con “demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, pavimenti e rivestimenti, opere da imbianchino, opere da idraulico, impianto di riscaldamento, impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell’aria, infissi e fornitura materiali”. Nella tabella sottostante la visione d’insieme dei dati raccolti.

Fonte: Ediltecnico[4]

Mutuo ristrutturazione: cos'è e come funziona (a chi spetta e quando)

Stipulare un mutuo ristrutturazione dà diritto ad un finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile, dopo l’esecuzione dei lavori.

Quindi se oggi l’immobile da ristrutturare vale 50 e, grazie ai lavori, il suo valore viene (ri)valutato in 100, il mutuo massimo erogato sarà di 80 (cioè l’80% di 100). 

Puoi stipulare mutui da 5 a 30 anni, a tasso fisso o variabile o misto, sia se hai un contratto a tempo indeterminato che a scadenza (purché la scadenza copra la durata del mutuo).

Per poter richiedere ed ottenere il mutuo è necessario produrre e presentare specifici documenti, come indicato in tabella:

Infine, come ricorda l’Agenzia delle Entrate, “i contribuenti che ristrutturano o costruiscono l’abitazione principale, possono detrarre dall’Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sui mutui ipotecari stipulati per tali scopi, a partire dal 1998, con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell’Unione europea, oppure con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è pari a 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d’imposta”.

Conclusioni

Ristrutturare casa è un investimento da stimare e valutare con attenzione per evitare sorprese. E più datata è la tua casa, più si avvicina il momento in cui non è più possibile rimandare operazioni di manutenzione, ordinaria e straordinaria. Ma per fortuna, nella Legge di Bilancio sono state introdotte diversi bonus fruibili proprio da chi sta meditando di ristrutturare casa.

Se devi ristrutturare puoi provare dunque a usufruire:

• dei diversi tipi di bonus statali a tua disposizione,
• delle tipologie di detrazioni e agevolazioni fiscali a valere sulle tasse in base agli interventi che devi effettuare,
• della possibilità di richiedere un mutuo ad hoc per le tue esigenze.

Fonti per questo articolo

1. Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf)
2. Agenzia delle Entrate, Bonus mobili | Infografica (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Depliant+e+infografica/Infografica+bonus+mobili/bonus_arredi_2017.pdf)
3. ProntoPro.it |Immobiliare.it, Costo ristrutturazioni in Italia (http://press.prontopro.it/index.php/2015/11/03/ristrutturare-in-italia/)
4. Ediltecnico, Quanto costa ristrutturare? La situazione in Italia (https://www.ediltecnico.it/37232/quanto-costa-ristrutturare-casa-situazione-in-italia/)