L’accollo del mutuo è innanzitutto un accordo, stipulato tra il soggetto che ha attivato un mutuo ed un altro soggetto che decide di far fronte ai debiti dell’altro nei confronti dell’istiuto di credito.

Questo accordo è un’ipotesi efficace quando si decide di vendere un immobile sul quale grava ancora un mutuo ipotecario: in questo caso chi compra decide di continuare a pagare, subentrando al contraente iniziale, le rate del mutuo restanti e completare così un atto di compravendita nella quale il prezzo di vendita costituisce solo una parte della transazione.

L’efficacia di questo accordo bilaterale ha valore a prescindere dall'adesione del creditore, adesione che serve al creditore solo per rendere irrevocabile l'accordo nei suoi confronti [1]. Dinanzi ad un notaio può quindi avvenire una semplice compravendita, con accollo, senza che la banca (o la finanziaria) creditrice venga chiamata in causa. Viceversa se il creditore aderisce all’accordo rende anche il nuovo debitore responsabile nei propri confronti. Al debitore originario se ne aggiunge così uno nuovo: da qui il nome di accollo cumulativo (del quale parleremo più avanti).

Utilizzato in anche ambiti societari, tra privati vi si ricorre quando di mezzo c’è un mutuo ipotecario, ovvero un’obbligazione nei confronti di un istituto di credito per l’acquisto di un immobile. Una pratica perfetta in casistiche particolari, ma ideale anche per la più classica delle compravendite.

Che cos’è l’accollo del mutuo?

L’accordo fra un debitore ed un terzo soggetto che decide di subentrare al debito dell’altro, si definisce accollo. Nel caso di una compravendita immobiliare l’accollante (ovvero colui che si prende carico del debito) rileva dal proprietario il suo mutuo ipotecario, il cui ammortamento deve risultare correttamente in essere, devono cioè risutare pagate regolarmente tutte le rate precedenti all’accordo.

In questo caso è sufficiente un rogito notarile e la banca creditrice che interviene per rendere l’accordo irrevocabile. Il notaio, dopo aver contatto la banca e verificato l’importo residuo del mutuo da accollare, riferisce all'acquirente l’ammontare del debito, specificando l’eventuale importo rimanente.

Il compratore non deve, quindi, istruire una nuova pratica di mutuo, risparmiandosi i costi d’istruttoria e di perizia, oltre che delle eventuali polizze. Con l’accollo anche le spese notarili sono ridotte. Non dovendo iscrivere ipoteca (già presente sull’immobile), al professionista andranno corrisposti gli oneri per il solo atto di compravendita (proporzionale al prezzo indicato), ma non quelli per l’atto di mutuo che è proporzionale al valore dell’ipoteca iscritta.

In questo caso non è possibile stimare di quanto effettivamente risultino ridotte le spese notarili dal momento che on esistono più i tariffari minimi professionali, ma per avere un’idea dei costi notarili da affrontare per l’acquisto di una casa puoi leggere questo articolo.

Accollo del mutuo cumulativo e liberatorio: le differenze

Un aspetto importante che devi tenere a mente se stai prendendo in considerazione l’accollo, sono le due diverse tipologie: accollo cumulativo e accollo liberatorio.

Il semplice accordo tra titolare del mutuo ipotecario e accollante viene definito cumulativo, perché il debitore originario e quello subentrante si cumulano, appunto. Questo tipologia di accollo è quella più semplice e più frequente, tuttavia non libera il venditore dell’immobile dagli impegni originariamente assunti, restando obbligato in solido nei confronti del creditore.  Quindi, nel caso in cui l’accollante fosse insolvente e non onorasse il debito, questo potrebbe tornare a gravare sull’accollato.

Viceversa, quando l’accollo è liberatorio chi cede il mutuo non ha più nessun legame con il creditore che deve, dunque, dare il proprio benestare e successivamente può rivalersi solo sull’accollante. La banca, essendo parte attiva nella compravendita, valuta il merito creditizio di chi si appresta ad acquisire il mutuo originario attraverso una vera e propria pratica. Questo può incidere sui costi finali dell’operazione e non è scontato che l’istituto di credito rilasci il proprio placet all’accordo liberatorio. Può accadere inoltre che vengano richieste ulteriori garanzie al compratore.

Quando puoi utilizzare l’accollo del mutuo?

Nonostante tutto, utilizzare l’accollo per acquistare un immobile, già gravato di ipoteca, può comunque risultare conveniente se vuoi limitare le spese della pratica o usufruire di un mutuo che ha condizioni o tassi vantaggiosi.

Le caratteristiche peculiari di questo accordo lo rendono un strumento adatto anche nelle pratiche di separazione. Qualora volessi rilevare la quota di mutuo cointestato con il coniuge puoi accollarti il suo 50% pagando per intero la rata. Per adottare questa soluzione è fondamentale che la separazione avvenga consensualmente e che la banca creditrice autorizzi un accollo liberatorio.

Altro caso frequente è la compravendita realizzata direttamente con il costruttore: in questo puoi decidere se accollarti la parte di debito originario relativa esclusivamente all’appartamento che acquisterai. Presta però attenzione a chi spetta il pagamento delle spese per il frazionamento e per il subentro, considera anche l’ammontare delle commissioni, dei tassi applicati al mutuatario o eventuali clausole contrattuali già presenti.

Conviene scegliere l’accollo del mutuo? Conclusioni e consigli finali

L’accollo può essere una scelta molto vantaggiosa perché:

• le spese che vai ad affrontare sono ridotte
• la compravendita avviene in tempi ridotti o a condizioni favorevoli
• si può beneficiare delle agevolazioni previste per l’acquisto dell’abitazione principale
• accollandoti un mutuo ipotecario gli interessi passivi sono, infatti, detraibili dalle imposte sui redditi entro i limiti consentiti dalla legge (il 19% su importo massimo di euro 4.000) [2].

Nel caso in cui sia tu a decidere di vendere un immobile avvalendoti di questa tipologia contrattuale, magari perché la rata è diventata insostenibile, scegli l’accollo liberatorio per non incorrere in brutte sorprese future. Se la banca accettasse, allora occorrerà richiedere che nell’atto notarile venga specificato l’esonero del venditore da qualsiasi impegno economico futuro.

Fonti per questo articolo

[1] Nota 1 dell’articolo 1273 del codice civile - https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-i/capo-vi/art1273.html

[2] http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/dossier/Economia%20e%20Lavoro/mutui24/quesito-giorno/mutui-detrazioni-ruolo-notaio.shtml?uuid=be968cee-1ccd-11df-b3cb-2ae1f2a090b3&DocRulesView=Libero&fromSearch