Acquisto casa: nuove tutele per chi compra con il Ddl Concorrenza

A fine agosto 2017 è entrato in vigore il nuovo DDL Concorrenza [1], un decreto che stabilisce, tra le altre cose, delle novità – in termini di sicurezza – per chi decide di acquistare casa.

In particolare oggi vogliamo chiarire il punto che interessa la fase iniziale del processo di compravendita: il deposito del prezzo presso il notaio. Al fine di tutelare il compratore, la legge ha stabilito infatti che si può ottenere il deposito delle somme pattuite nel contratto preliminare di vendita presso un conto deposito aperto ad hoc presso il notaio che eseguirà il rogito (ovvero l’atto di vendita vero e proprio che determina la nuova proprietà della casa).

In parole povere, il venditore non entrerà in possesso delle somme pattuite fino alla sigla dell’atto, ciò significa che – ove venissero evidenziati problemi che possono compromettere il buon fine della compravendita – sarà più semplice ottenere la restituzione delle somme versate.

Oltre ciò il DDL concorrenza ha stabilito anche una novità per le polizze assicurative abbinate ai mutui che spesso chi acquista casa si trova ad accendere: è possibile, dall’agosto di quest’anno, cercare sul mercato autonomamente il prodotto migliore.

Preliminare di compravendita: caparra o anticipo fuori dal deposito prezzo

Il preliminare di compravendita immobiliare, chiamato spesso “compromesso”, è un documento con il quale il venditore e il compratore si impegnano a portare a termine l’affare.

È un passaggio che viene prima dell’atto vero e proprio (rogito) e vi si ricorre in quei casi in cui non è possibile dare seguito immediatamente all’atto ufficiale di vendita per una serie di motivi, che attengono alle possibilità del compratore (ad es. è in attesa di una risposta positiva sulla richiesta di mutuo o finanziamento) oppure alle disponibilità del venditore (ad es. è in attesa di traslocare in un’altra casa).

In questo atto è prevista la possibilità di versare un anticipo (da scontare poi sul prezzo finale dell’immobile) oppure una cauzione a titolo di garanzia del rispetto del contratto (che sarà dunque restituita alla sigla del rogito). In questo senso, con l’entrata in vigore del DDL Concorrenza non cambia nulla perché queste somme non dovranno passare attraverso il notaio e dunque sono escluse dal cosiddetto deposito prezzo.

Cos’è il conto deposito dal notaio

In base a quanto previsto dal DDL Concorrenza, ogni notaio ha l’obbligo di aprire un conto corrente dedicato alle procedure di compravendita e al deposito prezzo dei propri clienti.

Chi compra casa deve necessariamente servirsi del notaio per l’atto di vendita e dall’agosto scorso ha anche la possibilità di usare questo servizio, versando a titolo di deposito prezzo le somme dovute al venditore (eventualmente al netto dell’anticipo) in questo conto specifico. Questo denaro potrà essere trasferito al venditore solo all’atto della firma del rogito, ovvero dopo che saranno state eseguite tutte le verifiche del caso per scongiurare problematiche non note all’acquirente e che possano, in qualche modo, impedirgli di entrare in possesso effettivo dell’immobile (pignoramenti, ipoteche, sequestri, etc.) e rendere difficile il recupero totale del prezzo di vendita.

Dall’altro lato, c’è da dire, che questo istituto può essere utile anche al venditore perché lo mette al riparo da pagamenti con assegni circolari fasulli. Il notaio, infatti, riceve prima il prezzo di vendita verificando così anche l’effettiva disponibilità della somma.

L’uso del conto deposito presso il notaio – secondo la legge – non è obbligatorio ma può entrare in campo ogni qualvolta “almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito” ne faccia richiesta. Nello specifico, ogni volta che si intende far uso di questo istituto, “si deve dare un incarico scritto al notaio, con il quale dare precise disposizioni, specialmente su quando svincolare la somma, con quali modalità e cosa debba fare il notaio per lo svincolo” [2]

Come funziona il deposito del prezzo di compravendita

La scelta del deposito prezzo è uno strumento di tutela che inserisce il notaio come garante delle somme dovute dall’acquirente al venditore. Se c’è una richiesta in tal senso, il notaio non può rifiutarsi di custodire questo denaro. Il professionista è infatti obbligato dalla legge ad aprire un conto deposito dedicato a questo scopo.

Se una delle parti (solitamente il compratore) decide di utilizzare questo strumento deve consegnare l’ammontare del prezzo di vendita tramite assegno circolare non trasferibile intestato al notaio oppure tramite bonifico bancario. 

In entrambi i casi bisogna dunque preparare le transazioni prima della sottoscrizione dell’atto di vendita (per il quale la legge dispone, in ogni caso, un tempo massimo di 30 giorni) perché nel momento del rogito le somme dovranno risultare già accreditate sul conto corrente dedicato.

Queste somme non “appartengono” al notaio (neppure fiscalmente) giacché fanno parte di un patrimonio separato rispetto a quello del professionista. In questo senso puoi stare più che tranquillo: queste somme sono escluse da qualsiasi successione patrimoniale, non sono pignorabili né sequestrabili. Anche gli eventuali interessi bancari maturati non possono essere utilizzati dal notaio: la legge stabilisce che queste somme siano incassate dallo Stato per finanziare fondi di credito agevolato per le PMI.

Questo significa che nella malaugurata ipotesi nella quale il notaio dovesse avere – dopo il deposito prezzo – guai con la giustizia oppure non potesse continuare a svolgere il suo lavoro per gravi imprevisti, le somme resterebbero comunque a disposizione dell’atto di compravendita e saranno trasferite al venditore non appena firmato l’atto di vendita vero e proprio. A questo punto saranno stati infatti ultimati tutti i controlli sulla liceità del passaggio di proprietà dell’immobile.

Mutui: puoi scegliere la polizza più giusta per te

Un’altra novità del DDL Concorrenza approvato lo scorso agosto riguarda un’altra questione che chi acquista casa si trova spesso a dover affrontare: l’accensione del mutuo.

Le banche proponevano e propongono ancora oggi polizze accessorie abbinate al finanziamento, offerte ai clienti per tutelare l’istituto di credito in caso di gravi impedimenti, indipendenti dalla volontà del debitore, al rimborso del prestito. Una giusta forma di tutela che però il DDL Concorrenza ha provveduto a regolamentare a favore del mutuatario.

Se fino a ieri la banca poteva richiedere la sottoscrizione di una polizza specifica, oggi la legge garantisce la libertà del contraente che può cercare le soluzioni più adatte alle proprie esigenze e confrontare i mutui. Come prima, dunque, l’erogazione del mutuo non può essere vincolata all’attivazione di una polizza, eccezione fatta per quella incendio e scoppio che resta obbligatoria per l’immobile eventualmente iscritto come ipoteca.

Anche se non è obbligatoria, stipulare la polizza sulla vita quando si prende un mutuo è una scelta responsabile perché evita, in caso di gravi imprevisti, di lasciare debiti agli eredi tutelando così la proprietà della casa. Puoi stipulare la polizza anche indipendentemente dalla banca ed anche dopo aver preso il mutuo. Qui trovi caratteristiche e preventivo di una polizza vita pensata proprio per il mutuo.

A questa specifica, il DDL Concorrenza ne aggiunge un’altra. La banca è comunque libera di proporre dei prodotti assicurativi accessori al contraente il mutuo, ma in questo caso deve indicare con chiarezza se si percepiscono provvigioni e a quanto eventualmente ammontano oltre a presentare almeno 2 preventivi alternativi per la stessa tipologia di polizza.

Acquistare casa nel 2018: consigli per i chi compra

Con l’entrata in vigore del DDL Concorrenza, lo scorso agosto 2017, sono diventate legge importanti novità per chi acquista casa:

• deposito prezzo presso il notaio, una tutela per il compratore (ma anche per il venditore) che mette al riparo da situazioni difficili nelle quali, per problemi riscontrati dopo il contratto preliminare di vendita e dopo il versamento di una parte o dell’intero ammontare del prezzo di vendita, sia impossibile completare il trasferimento del bene per problemi sulla proprietà. In questo senso puoi chiedere consiglio a chi segue le tue pratiche per valutare l’opportunità di ricorrere a questo istituto che non comporta variazioni nel prezzo già pattuito nel compromesso di vendita. 
• Se hai già effettuato il compromesso tieni presente che la normativa ha effetto retroattivo, cioè vale anche per i compromessi stipulati prima del 29 agosto 2017, dando la possibilità a tutti coloro che ne hanno necessità di accedere a questa tutela.
• Se hai intenzione di chiedere un mutuo per l’acquisto di una casa, puoi tutelarti con il prodotto assicurativo che reputi migliore, e che protegga te e la tua famiglia da eventi imprevisti e che permetta di non gravare sui tuoi parenti prossimi nel caso in cui, per motivi indipendenti dalla tua volontà, non ti sia più possibile procedere al pagamento delle rate del mutuo.  Queste assicurazioni non sono obbligatorie ma sono un atto di responsabilità per chi decide di affrontare un investimento economicamente importante come l’acquisto di una casa.

Fonti per questo articolo

1. 1. DDL Concorrenza n. 124 del 4 agosto 2017 (http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/08/14/17G00140/sg)
2. 2. Chi ha diritto al deposito prezzo sul Conto deposito (https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/notaio-deposito-prezzo-concorrenza/)

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