La surroga del mutuo: come e quando si può risparmiare
La surroga o portabilità del mutuo (nota anche come Legge Bersani) consente il trasferimento a costo zero del proprio mutuo da una banca a un’altra che eventualmente proponga condizioni migliori. Se ci stai pensando perché oggi i tassi sono migliori che in passato, ecco quando è possibile e quali sono gli strumenti per capire se, per te, la surroga è conveniente.
Surroga del mutuo: cos'è?
- Serve a trasferire il mutuo da una banca all’altra rinegoziando le condizioni
- Non comporta spese per il titolare del mutuo, le spese sono a carico della nuova banca che accoglie il mutuo
- Si può surrogare un mutuo ogni volta che si ritiene sia conveniente
- L’importo del mutuo resta identico e non è possibile cambiarlo
- La “vecchia” banca non può rifiutare la richiesta di surroga, mentre la nuova potrebbe rigettare la richiesta di accogliere il cliente
Si parla di surroga o portabilità di un mutuo quando siamo di fronte alla volontà di un cliente di trasferire un finanziamento ancora in corso presso un'altra banca ottenendo, in pratica, un altro mutuo che mantiene le stesse garanzie di quello precedente.
È un'operazione che potrebbe rivelarsi estremamente conveniente, anche perché la surroga non comporta spese aggiuntive in quanto l'istruttoria e le pratiche di perizia sull'immobile ipotecato sono a carico della nuova banca.
Tuttavia, a differenza della sostituzione che prevede la possibilità di aumentare l'entità del prestito, nel caso di surroga l'importo del mutuo ottenuto resta identico e non è possibile cambiarlo.
Inoltre è bene sottolineare che, mentre la “vecchia” banca deve necessariamente accettare la richiesta di surroga da parte del cliente, la nuova banca presso la quale ci si rivolge per la portabilità potrebbe anche non dichiararsi disponibile all'erogazione del mutuo. In qualche caso la nuova banca potrebbe proporre la via della sostituzione.
In ogni caso è bene valutare con attenzione il vantaggio reale prima di procedere con qualsiasi di queste soluzioni che in ogni caso comporteranno tempo, pazienza e la lettura di molte pagine di contratto.
Altre soluzioni: rinegoziazione e sostituzione di un mutuo. Differenze con la surroga
Surroga, rinegoziazione e sostituzione: tutti e tre questi termini sottendono la possibilità di cambiare qualcosa negli accordi presi in partenza con la propria banca al fine di risparmiare sui tassi di interesse. Non hanno tuttavia lo stesso significato e per evitare confusioni vale la pena di spiegare ognuno di essi.
La rinegoziazione è una semplice ricontrattazione degli accordi presi con la propria banca, in merito alle condizioni finanziarie stabilite all'inizio. Si può, ad esempio, chiedere di ridurre lo Spread, oppure ridiscutere l'ammontare delle rate mensili. La rinegoziazione non prevede necessariamente una disponibilità della banca a trattare sull'argomento e pertanto inizialmente è possibile solo tentare e avanzare una richiesta che va accettata.
Solitamente non ci sono costi da sostenere.
La sostituzione di un mutuo è invece un processo più complesso che prevede la possibilità di accedere a un secondo prestito per estinguere le rate del primo mutuo. Solitamente gli istituti di credito che offrono i due prestiti sono diversi. Le spese per la sostituzione di un mutuo sono diverse: si parte da quelle necessarie all'apertura di un'altra pratica per ottenere un finanziamento, alle spese notarili per altri atti che potrebbero essere necessari (come la cancellazione o l'iscrizione di ipoteche sugli immobili a garanzia).
Quando la surroga del mutuo conviene
La possibilità di surroga è stata introdotta, in Italia, dalla Legge 40 del 2007 nota anche come Legge Bersani ma è stato durante il 2015 che le banche hanno ricominciato ad accogliere di buon grado surroghe e rinegoziazioni, facendo leva sulla necessità di tornare a lavorare con profitto sui prestiti alle famiglie e alle aziende.
Non solo. La Legge Bersani del 2007 ha dato la possibilità agli istituti di credito di aprire una vera competizione sull'offerta più conveniente, aprendo definitivamente le porte alle surroghe, anche ripetute: c'è infatti la possibilità di chiedere ed ottenere la portabilità del mutuo anche più volte. Un’operazione che assicura il libero mercato e che, di fatto, conviene agli utenti.
Grazie infatti a questo meccanismo concorrenziale che permette alle banche di erogare mutui a condizioni sempre più vantaggiose, chiedere oggi la surroga potrebbe essere un'ottima idea che permette un sostanziale risparmio, specie se il mutuo è stato acceso prima del 2009.
Tuttavia va sottolineato che, sebbene per l'utente l'operazione sia priva di costi, non è così per l'istituto di credito che sostiene le pratiche e che avrà bisogno di un tempo minimo di permanenza dell'utente per ammortizzare gli oneri di gestione. Per questo potrebbe accadere che, se non si tratta della prima richiesta di surroga, le banche tenderanno a valutare molto attentamente l'utente per timore che possa cambiare rapidamente idea rivolgendosi – con un'altra operazione di surroga – ad una banca concorrente.
Surroga di un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Quali differenze e cosa conviene fare
La materia si fa sempre più tecnica e spinosa quando si entra nel campo dei tassi di interesse. Parlando di surroga, infatti, bisogna essere consapevoli di che cosa si può effettivamente risparmiare.
Come prima indicazione ti suggeriamo di guardare il Taeg, ovvero il costo totale del mutuo in percentuale. È questo dato (più del Tan) che ti può dare una misura reale della convenienza di un’altra proposta di mutuo rispetto a quella che attualmente hai attivato.
Mutuo a tasso fisso, quando puoi risparmiare con la surroga
Il tasso fisso è anche chiamato IRS, acronimo di Interest Rate Swap, è fissato in base all'andamento del Bund tedesco e alla durata del prestito e solitamente ha, per questo, un costo superiore al tasso variabile perché garantisce la stabilità nel tempo. Per questo, ad esempio, un tasso fisso su un prestito di 5 anni ha un costo inferiore di uno su un prestito più lungo.
Ad esempio: su un mutuo di 140 mila euro a 20 anni, concordato in passato con un tasso fisso al 2,5%, oggi si potrebbe avere un vantaggio reale perché sul mercato sono presenti proposte con mutui fissi anche all’1%. Un mutuo simile potrebbe significare un risparmio di 24mila euro circa (calcolando l’intera durata del mutuo). La singola rata potrebbe infatti ridursi di alcune decine di euro.
Mutuo a tasso variabile, quando puoi risparmiare con la surroga
Il tasso variabile, come dice il termine stesso, può cambiare nel tempo. Il riferimento per calcolare il tasso è costituito dall'Euro Inter Bank Offered Rate, il cui acronimo è Euribor. In termini numerici, il barometro Euribor fornisce il tasso medio al quale le principali banche europee prestano denaro ad altre banche e questo dato viene aggiornato quotidianamente. Questo dato viene preso come riferimento nei mutui a tasso variabile ed è consultabile su qualunque quotidiano finanziario.
Solitamente la banca aggiunge lo Spread, ovvero la differenza che c'è tra il costo del denaro che l'istituto di credito acquista dalla Banca d'Italia per erogarlo in mutuo e il prezzo di acquisto finale. La banca dunque acquista ad un valore e rivende ad un valore aumentato dello Spread, che è anche – in parte – un suo guadagno per l'operazione. Lo Spread è fisso.
In linea di principio in periodi di deflazione nei quali cala decisamente il valore dell'Euris (IRS), il tasso fisso conviene più di quello variabile. Questo è motivato dal fatto che l'andamento dell'IRS (collegato all'andamento del Bund tedesco) ha raggiunto i minimi storici e pertanto accendendo oggi un mutuo a tasso fisso si potrebbe godere per tutto il suo corso di un tasso conveniente.
Oggi l'IRS sta scendendo ancora e non sarebbe possibile adeguare un tasso fisso mantenendo lo stesso istituto di credito, a meno di una surroga. Ecco che lo strumento della portabilità torna ad essere un'opportunità conveniente anche in caso di mutuo a tasso fisso.
Quanto al tasso variabile è decisamente più complesso stabilirne la convenienza perché bisognerebbe aggiornare la decisione di mese, in mese. In questo momento gli indici Euribor sono talmente bassi da essere negativi. Dunque, se l'istituto di credito si comporta seguendo la logica (ma non è obbligatorio), se si ha un mutuo con uno spread all’1,5% agganciato all’Euribor a 1 mese il mio tasso di interesse sarà di: 1,5 – 0,26 = 1,24%. È un tasso conveniente, ma per stabilirne l’effettiva economicità a lungo termine c'è bisogno di analisi più approfondite che non escludono comunque una piccola percentuale di rischio.
Paura del mutuo?
In molti casi il mutuo è una scelta difficile e laboriosa per una famiglia e l'idea di essere vincolati da un debito per 20 o 30 anni dà pensieri che prima non si avevano. La domanda è sempre la stessa: “E se dovesse accadere qualcosa per cui non sarò più in grado di far fronte al mio impegno?”
Per questo motivo sono nati prodotti assicurativi specifici come la polizza vita temporanea caso morte, che tutela gli eredi con una somma importante nel caso in cui accada qualcosa al capo famiglia. In questo modo anche venendo a mancare il reddito principale, gli eredi possono estinguere il mutuo e conservare la proprietà della casa.
Le polizze vita specifiche per il mutuo, come Mutuo Vivo di MetLife, sono perfette anche in caso di surroga o sostituzione, in quanto sono legate alla persona che contrae il prestito e non al mutuo stesso.
Il mercato offre una vasta gamma di soluzioni in tal senso e questa guida alla scelta della polizza migliore per il tuo mutuo ti aiuterà a chiarirti le idee sulle tipologie e le garanzie offerte.
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