Con un decreto del MISE [1] datato gennaio 2016, sono state modificate le norme che regolano un particolare finanziamento rivolto a chi ha già compiuto 60 anni ed è proprietario di un immobile: il prestito vitalizio ipotecario (PVI). Importato dal mondo anglosassone (dove prende il nome di reverse mortgage [2]), questo caratteristico strumento consente di tramutare in liquidità parte del valore della tua casa semplicemente concedendo un’ipoteca.

La restituzione del prestito avviene solo dopo la morte del proprietario di casa e spetta quindi ai suoi eredi, ma secondo casistiche ben definite dal legislatore.

Prestito vitalizio ipotecario: come funziona e quali sono i requisiti

Puoi usufruire del prestito vitalizio ipotecario solo se hai almeno 60 anni (non c’è limite di età massimo) e se decidi di offrire ipoteca sul tuo immobile, purché sia libero da altre iscrizioni. L’iter di accesso al credito è davvero semplice:

la banca o la finanziaria:

• effettua una perizia (ovvero una stima del valore dell’immobile);
• determina il valore dell’immobile;
• stabilisce il credito che può essere concesso in base a perizia e all’età del richiedente;
• eroga la somma.

Stipulato il contratto, l’onere della restituzione spetta agli eredi dopo la morte del finanziato, tuttavia esiste la possibilità di restituire mensilmente le quote interessi e le spese.

Il Prestito Vitalizio Ipotecario può essere concesso anche congiuntamente a più persone, purché siano tutte dell’età minima prevista dalla legge. In questo caso il rimborso integrale può essere richiesto solo al momento della scomparsa del più longevo dei contraenti [3].

Quali sono le differenze tra nuda proprietà e prestito vitalizio ipotecario?

Con il prestito vitalizio ipotecario il richiedente resta proprietario a tutti gli effetti dell’immobile dato in garanzia, questo consente agli eredi di recuperarlo semplicemente estinguendo il debito con la banca e cancellando l’ipoteca precedentemente iscritta.

Una differenza sostanziale, sia con la vendita totale del bene, ma anche con la cessione della nuda proprietà: uno strumento molto simile ma attraverso il quale vendi a un terzo la proprietà della casa riservando per te l'usufrutto, cioè il diritto di abitarci, sino alla morte. Solo allora l'acquirente ne otterrà il pieno possesso.

Non perdendo la proprietà dell’immobile, chi richiede un prestito vitalizio ipotecario dovrà continuare a versare le imposte dovute, come TASI, TARI ed eventualmente IMU.

PVI: come calcolare la somma che può essere richiesta

Per monetizzare il valore della tua abitazione bisogna iniziare calcolando a quanto può ammontare il prestito massimo che puoi richiedere con una perizia.

Stabilito il valore di mercato, si calcola la somma massima finanziabile: si parte dal 15% per chi ha solo 60 anni fino ad arrivare ad un massimo di 50-55% per chi ha 90 o più anni.

Dunque più anni hai, più alto è il finanziamento che si può ottenere. Questa scelta è stata fatta in base all’aspettativa di vita del richiedente: maggiore è l’età e prima la banca potrebbe riottenere il suo credito.

Quando e come restituire il prestito vitalizio ipotecario

Come accennato in precedenza, la restituzione del mutuo concesso, compresi interessi e oneri, è prevista solo alla scomparsa di chi lo ha richiesto. Il rimborso del debito spetta dunque spetta agli eredi. La legge prevede tre diverse tipologie di rimborso:

• gli eredi rifondono integralmente il debito nei confronti del finanziatore (la banca) che cancella l’ipoteca e l’immobile viene così riscattato. Tale scelta deve essere comunicata all’ente creditore entro 12 mesi dal decesso del contraente il PVI;
• di concerto con la banca, gli eredi mettono in vendita la casa e con il ricavato rimborsano il prestito concesso, trattenendo il residuo. La compravendita deve però essere perfezionata entro 12 mesi dal conferimento del bene;
• trascorsi 12 mesi dal decesso, la banca può procedere in autonomia alla vendita, rientrare del credito, compresi eventuali oneri, e corrispondere agli eredi la differenza. Per stabilire il valore dell’immobile ci si avvale di una perizia indipendente e, qualora dopo 12 mesi l’immobile risulti invenduto, viene deprezzato del 15% e così ogni anno fino al perfezionamento dell’operazione.

A tutela degli eredi, la legge ha previsto che la somma da restituire non debba mai superare il valore commerciale della casa periziato al momento della successione.

Esistono anche casistiche particolari nelle quali il prestito si può estinguere e la banca può richiedere la restituzione della somma anticipatamente. Ad esempio se vengono trasferiti i diritti reali o di godimento dell'immobile (in parte o totalmente) oppure se vengono apportate modifiche alla casa, rispetto allo stato originale, senza accordo con il finanziatore.

Conclusioni e consigli finali

Se sei in cerca di uno modo veloce di ottenere della liquidità e non vuoi “spogliarti” di un bene prezioso come l’abitazione, allora il prestito vitalizio ipotecario fa al caso tuo. Questo tipo di prestito può essere uno strumento importante per finanziare parte dell’acquisto di un immobile da parte di una giovane coppia – tramite appunto l’ipoteca della casa dei genitori.

In pratica se i giovani non possono avere un mutuo al 100%, e i genitori hanno una/più case di proprietà, il prestito ipotecario è uno strumento col quale si può ottenere una somma da usare come anticipo, chiedendo così una quota di mutuo inferiore all’80%.

Per scegliere al meglio ti forniamo alcuni spunti:

• considera le opzioni contrattuali che ti propone il finanziatore e che puoi scegliere;
• valuta la tipologia di tasso di interesse (fisso o variabile), lo spread ed eventuali limitazioni (cap o floor);
• calcola se la somma che puoi raggiungere, al netto delle imposte, ti è sufficiente;
• tieni a mente le clausole di risoluzione del contratto.

Fonti per questo articolo

[1] http://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/2016/02/16/38/sg/pdf

[2] https://www.consumer.ftc.gov/articles/0192-reverse-mortgages

[3] http://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/2016/02/16/38/sg/pdf - Art. 2 paragrafo 7